【新盤驗樓實錄】大埔新盤上然一房連露台：同款戶型高低層驗樓瑕疵與執修清單大拆解
圖：大埔新盤「上然」實地驗樓案例，由信誠專業樓宇服務團隊為業主嚴格把關。
📌 本文重點速覽
- 同款戶型差異：高低層單位即使開則相同，施工瑕疵重點亦大不相同。
- 高危漏水測試：廚房內置洗衣機供排水測試、浴室及露台地台去水斜度檢測。
- 結構安全隱患：窗玻璃崩角需整塊更換，不可只以磨邊處理。
- 細節修口問題：牆身凹凸、門框未封口、門檻石唧膠破裂及保護膜未撕。
- 專業工具把關：利用專業樓宇檢測工具如敲擊槌、濕度計及紅外線熱像設備進行全面搜證。
準備收樓需要專業驗樓師幫手把關？歡迎隨時聯絡信誠驗樓團隊！
📲 WhatsApp 免費查詢：65723011一、甚麼是新樓驗樓？為什麼收樓前必須進行樓宇檢測？
新樓驗樓是指在新樓盤交樓（收樓）階段，由業主或聘請專業驗樓師，對單位的建築品質、裝修工藝、設備功能及結構安全進行全面檢驗的過程。發展商通常會提供為期數月至一年的保養期（Defect Liability Period），業主需要喺限期內將發現嘅問題詳細記錄於「驗樓單（執修表格）」並提交予發展商工程部跟進。
圖：大埔新盤「上然」交樓階段，專業驗樓團隊為業主細心檢驗單位每一個細節。
常見專業驗樓術語定義：
- 空鼓檢測（Hollow Tile Check）：使用專業金屬敲擊槌輕敲牆磚、地磚或抹灰層，透過聲音判斷內部是否有空心或黏合不足。若空鼓面積過大，日後易引致瓷磚脫落或滲水。
- 防漏水測試（Water Leakage Test）：針對浴室企缸、露台地台、廚房去水管及窗框進行持續注水或噴水測試，檢測防水層是否完好及去水坡度是否足夠。
- 結構與飾面檢查：檢查牆身平整度、色差、油漆漆膜、門窗配件關閉順暢度以及玻璃是否有刮花或崩角。
二、大埔新盤上然一房戶型驗樓實錄：高低層瑕疵對比分析
信誠驗樓團隊早前為大埔新盤「上然」兩個一房單位進行詳細檢驗。兩個單位均採「1房（主人房）+ 客飯廳 + 開放式廚房 + 浴室 + 露台」嘅標準開則，但檢驗結果顯示，高層與低層單位的問題重點各有不同：
圖：大埔上然一房連露台戶型空間緊湊，露台去水與門窗密封度係檢測重中之重。
1. 高層單位（16樓）：家電壞漏水與細節修口不佳
高層單位嘅整體外觀尚可，但喺廚房家電測試同細節修口上出現較大瑕疵：
- 開放式廚房家電嚴重問題：工程人員進行水試時，發現內置式洗衣機出現漏水且功能損壞；廚房星盤邊位亦有變形情況。
- 大門及細節標示缺失：單位大門入口處竟然缺失門牌號碼，門檻石位置需要重新唧膠密封。
- 牆身及浴室飾面：客飯廳牆身有污漬及微細裂紋；浴室地櫃開關不順暢，企缸地磚及唧膠位置欠缺油漆修口。
圖：大門門框位置收口不佳及遺失門牌號碼，已即時記錄並要求發展商跟進。
2. 低層單位（6樓）：地台去水積水與玻璃崩角隱患
低層單位則發現影響日常生活品質及安全嘅結構性問題：
- 露台及浴室地台去水斜度不足：露台地台去水坡度做得唔夠，現場測試發現有少量積水無法順利排出；浴室淋浴間地台同樣有斜度不足問題。
- 主人房窗玻璃崩角（需整塊更換）：主人房窗玻璃邊緣發現明顯崩角。基於安全考量，這類瑕疵無法以簡單磨邊修補，必須要求發展商整塊更換。
- 窗戶唧膠破裂與手柄鬆動：客飯廳窗戶唧膠出現破裂，窗手柄位置鬆動，颱風季節極易引致滲水。
圖：窗框收口不佳及唧膠破裂，屬常見但容易被業主忽略嘅驗樓細節。
圖：露台地台去水坡度不足易造成水漬積聚，驗樓時需持續注水觀察排干速度。
高低層單位驗樓瑕疵快速對比表
| 區域 / 項目 | 高層單位（16樓案例） | 低層單位（6樓案例） | 驗樓師建議執修方案 |
|---|---|---|---|
| 開放式廚房 | 洗衣機漏水及壞機、星盤邊變形 | 抽油煙機開關不順、掣位未撕保護膜 | 要求代理商更換洗衣機配件或更換新機；重新調整抽油煙機面板。 |
| 露台去水 | 瓦仔磚欠清潔、油漆漬 | 地台斜度不足、少量積水、趟門玻璃花痕 | 重新鋪設地台磚調整去水坡度；更換或拋光受損玻璃。 |
| 主人房窗戶 | 窗玻璃殘留保護膠紙痕跡 | 窗玻璃崩角、窗框收口不佳 | 玻璃崩角必須申請整塊更換；窗框外圍重新打膠密封。 |
| 大門及客廳 | 缺失門牌、門檻石需重唧膠邊 | 門框位脫油及油漬、窗手柄鬆動 | 補回門牌並重新打膠；門框重新補油及緊固窗手柄。 |
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📲 專人 WhatsApp 諮詢：65723011三、專業驗樓清單與檢測工具應用
業主自主收樓時，可參考以下由信誠驗樓團隊整理嘅核心驗樓清單，並了解專業驗樓師如何運用輔助工具進行精準檢測：
1. 驗樓師必備專業工具
- 金屬敲擊槌：檢測牆磚、地磚是否有空鼓及鬆脫。
- 水平尺及雷射儀：測量門框、牆身及地台之平整度與垂直度。
- 電子濕度檢測儀：檢測牆身及地台內部含水率，及早發現隱匿滲水。
- 紅外線熱像設備：透過溫差對比協助分析冷氣漏水、外牆潛在滲水點（需結合現場濕度及環境綜合判斷）。
- 相位插座測試器：檢查全屋插座接線是否正確、漏電斷路器功能是否正常。
2. 新樓自主驗樓必查清單
- 門窗系統：門窗開關是否順暢、鎖扣是否到位、防撞膠條及密封唧膠是否完好、玻璃有否刮花崩角。
- 牆身天花：油漆是否平整、有否色差、裂紋、爆灰或污漬。
- 泥水地台：地磚有否空鼓、去水坡度是否足夠（試水測試）、收口縫隙是否均勻。
- 水務及廚廁：水龍頭水壓、去水速度、企缸及星盤有無漏水、水喉接頭密封性。
- 供電設備：電掣面板安裝是否穩固、所有插座及燈具通電測試。
四、發現驗樓問題後，業主應如何正確跟進？
喺完成驗樓過程後，妥善跟進執修進度同驗收品質同樣重要：
- 第一步：清晰標記與拍照：使用不傷牆漆嘅彩色貼紙喺問題位置作標示，並拍照上記錄編號。
- 第二步：填寫官方執修單：將問題按區域（客廳、廚房、主人房等）分類清晰填寫於發展商表格。
- 第三步：進行複驗（Re-inspection）：喺發展商完成修補通知後，業主應親自或再次邀請驗樓師進行二次驗收，確保所有問題（特別係漏水同玻璃更換）真正解決。
五、新樓驗樓常見問題 (FAQ)
1. 新樓驗樓費用通常點樣計算？受咩因素影響？
香港新樓驗樓費用主要按單位的「實用面積（平方呎）」計算，一般每平方呎收費約港幣 $3 至 $5 不等，通常設有最低消費（如約 $1,800 至 $2,500）。影響費用的因素包括單位面積大小、戶型複雜度（如複式單位、連天台或花園戶型）以及是否需要二次複驗服務。
2. 驗樓時發現玻璃有崩角或劃痕，發展商會安排更換嗎？
會。如果玻璃出現結構性崩角、深度刮花或雙層玻璃中間有水氣，均屬於影響結構安全或視覺質素的瑕疵。業主有權要求發展商整塊更換。由於訂購及更換玻璃需時較長，建議喺驗樓當日即時記錄並提交。
3. 開放式廚房驗樓時需要特別注意啲咩？
開放式廚房需要重點檢查內置式電器（如洗衣機、抽油煙機、電磁爐）嘅供電與排水運作。同時需進行持續去水測試，確保星盤去水喉無滲漏，以及抽油煙機風道及開關順暢。
4. 空鼓（鋪磚鬆脫）如果不處理會有咩後果？
瓷磚空鼓意味著瓷磚與底層沙漿之間有空隙。如果空鼓位於濕氣較重嘅浴室或露台，積水容易滲入空隙引致壁癌或滲水至樓下；若位於牆身高位，日後更可能因熱脹冷縮而有脫落掉落嘅安全風險。
5. 業主自己驗樓同聘請信誠專業驗樓師有甚麼分別？
業主自主驗樓通常只能發現表面的油漆、污漬或明顯刮花；而信誠專業驗樓師配備金屬敲擊槌、電子濕度儀及相位測試器等專業工具，能深入檢測隱蔽滲水、地台斜度倒灌、空鼓範圍及電路安全，並提供規範的專業驗樓報告，令發展商工程部更有效率地進行執修。
