香港新樓驗樓｜Uni Residence
Uni Residence 驗樓：香港新樓驗樓重點、空鼓及防漏水檢查
最後更新日期：2026-10-01
Uni Residence 驗樓重點速覽
收樓當日時間有限，業主可先掌握以下核心檢查位置，再按單位實際情況安排驗收次序。
- 牆身及地磚：檢查空鼓、崩角、裂紋、色差及填縫收口。
- 窗框及玻璃：檢查窗扇開關、鎖扣、膠邊、窗台及牆身交界。
- 浴室及露台：留意地台坡度、地漏去水、門檻、企缸及矽膠收口。
- 廚房及櫃體：檢查檯面、櫃門鉸位、抽屜、星盆去水及家電安裝。
- 電力及五金：測試插座、開關掣、門鎖、門鉸、櫃門及浴室配件。
- 執修記錄：每項問題應列明位置、情況、相片及覆驗結果。
香港驗樓為何不應只看表面裝修？
香港驗樓的目的，是在交匙及執修階段及早找出影響功能、防水、安全或日後維修成本的問題，而不是單純挑剔外觀。新盤單位即使燈光充足、油漆新淨，亦可能存在隱藏於收口、瓷磚底層、窗邊或浴室地台的施工瑕疵。
Uni Residence 驗樓個案所反映的重點，是不少缺陷未必能靠肉眼即時判斷。例如牆磚表面平整，不代表瓷磚底下沒有空鼓；窗框沒有水漬，亦不代表遇上橫風橫雨時不會出現滲水風險。
對首次置業業主而言，清楚的驗樓報告或缺陷清單尤其重要。比起口頭說明「浴室去水慢」或「窗有問題」，有相片、有位置、有現場描述的記錄，較方便向發展商或管理處提出執修要求及安排覆驗。
Uni Residence 新樓驗樓流程及驗樓清單
較完整的新樓驗樓流程，應由整體觀察開始，再逐步檢查細節及功能。先確認單位整體狀況，可減少在檢查期間遺漏較明顯的牆身、地台、窗邊或設備問題。
- 第一步：入屋前核對交樓資料 確認單位編號、鎖匙、設備清單、已安裝家電及現場交樓狀況。
- 第二步：由客飯廳開始檢查牆身及地台 檢查油漆、牆角、地磚、木地板、門口收邊及通道位置。
- 第三步：檢查門窗、玻璃及露台位置 測試開關、鎖扣、門鉸、窗扇、玻璃表面、膠邊及窗台收口。
- 第四步：檢查廚房、浴室及排水系統 留意櫃體、檯面、星盆、地漏、坡度、去水速度及矽膠完整度。
- 第五步：測試電力、插座及活動五金 檢查開關掣、插座、抽氣扇、門鎖、櫃門、抽屜及其他可操作部件。
- 第六步：拍攝、分類及安排覆驗 以相片配合位置記錄問題，待執修後再確認修補是否真正完成。
| 檢查位置 | 建議檢查項目 | 常見問題 |
|---|---|---|
| 客飯廳及睡房 | 牆身平整度、油漆、地台、踢腳線、門框 | 花痕、崩角、裂紋、空鼓、收口不平 |
| 窗戶及露台門 | 窗扇、鎖扣、玻璃、膠邊、窗台 | 開關不順、鎖扣鬆動、膠邊斷裂、收口裂紋 |
| 浴室 | 地漏、坡度、企缸、浴缸、洗手盆、矽膠 | 去水慢、積水、收口開裂、五金鬆動 |
| 廚房 | 廚櫃、檯面、星盆、龍頭、抽屜及設備 | 櫃門不齊、檯面崩角、去水問題、鉸位鬆動 |
| 電力及五金 | 插座、掣面、門鎖、門鉸、抽氣扇 | 插座鬆動、掣面歪斜、門鎖不順、五金異響 |
Uni Residence 驗樓常見問題位置：空鼓、窗框及浴室防水
新盤驗樓最值得留意的位置，通常是施工收口較多、長期受潮、受踩踏或需要頻繁使用的地方。牆角、門檻、窗邊、浴室濕區、櫃體內側及假天花附近，都不應只作表面觀察。
牆身及地磚空鼓檢測
甚麼是空鼓？空鼓是指瓷磚、石材或批盪層與底層之間可能存在黏結不足、空隙或局部脫離的情況。以敲擊槌輕敲時，部分位置可能出現較空洞的回響，但實際狀況仍需結合位置、範圍、密集程度及表面有否裂紋綜合判斷。
空鼓未必代表瓷磚會即時鬆脫，但若集中出現在浴室濕區、門口、通道、牆角或較常受力的位置，日後可能增加裂縫、翹起、滲水路徑或維修需要。驗樓師會以空鼓檢測方式記錄位置，避免只以一句「有空鼓」概括問題。
窗框、玻璃及窗邊收口檢查
窗戶不是「能開能關」便代表沒有問題。驗樓時應檢查窗扇有否下垂、鎖扣咬合是否足夠、窗框接縫是否完整、膠邊有否斷裂，以及窗台與牆身交界是否出現裂紋、崩角或收口不平。
晴天收樓時，窗邊未必會有水漬或滲水痕跡。因此，驗樓時應著重檢查可見的收口、膠邊及窗框狀況。若日後遇上橫風橫雨，細小縫隙亦可能成為雨水進入的位置。
浴室去水、防水及矽膠收口
防漏水測試主要檢查甚麼？防漏水及滲水檢查主要留意濕區的地台坡度、地漏去水、企缸或浴缸邊緣、洗手盆及牆身交界、門檻和矽膠收口是否有異常。實際檢查需視乎交樓現場供水、排水及管理安排。
若浴室去水緩慢，不一定只是渠管堵塞，亦可能與地台坡度不足、地漏高度偏差或排水路徑有關。長期積水容易令矽膠老化、牆角發霉，亦可能增加濕氣滲入相鄰位置的風險。
專業樓宇檢測會使用甚麼工具？
專業樓宇檢測並非只靠目測，而是按現場狀況配合不同工具進行基本檢查及記錄。工具結果需要結合單位環境、表面狀況、濕度、使用情況及其他測試綜合判斷。
- 敲擊槌：協助檢查牆磚、地磚或批盪層是否有異常回響。
- 水平尺：協助觀察地台、窗台、檯面及部分收口位置的水平或坡度情況。
- 電子濕度檢測工具：協助比較牆身、天花或濕區表面的濕度讀數。
- 紅外線熱像設備：可協助觀察表面溫差或異常區域，但不能單獨、百分百確定所有漏水源頭。
- 電力及插座測試工具：協助基本檢查插座、開關掣及部分電力裝置狀況。
- 高清拍攝及問題記錄：將缺陷位置、相片及描述整理，方便執修跟進及覆驗。
新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？
新樓驗樓與二手樓驗樓同樣會檢查門窗、牆身、地台、浴室、廚房及基本功能，但兩者的重點並不完全相同。新樓較著重施工質素、交樓收口及執修記錄；二手樓則較需要留意裝修老化、長期使用痕跡、設備壽命及潛在滲水問題。
| 比較項目 | 新樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 交樓前找出施工、收口及功能缺陷 | 了解現況、老化程度及潛在維修需要 |
| 常見重點 | 空鼓、油漆、窗框、地漏、矽膠、五金 | 滲水、喉管、舊窗、電力裝置、木地板及設備老化 |
| 後續安排 | 向發展商提出執修及安排覆驗 | 作為買賣決定、議價或裝修預算參考 |
無論是新樓及二手樓驗樓，最重要是將問題按位置及風險整理，避免只集中在容易看見的油漆花痕，而忽略浴室、窗邊、地台及櫃體內側等較容易影響日後居住的地方。
驗樓費用受甚麼因素影響？
驗樓費用通常會因單位實用面積、房間數量、單位類型、檢查範圍、是否需要覆驗、交通安排及現場可否進行特定測試而有所不同。業主查詢時宜先提供屋苑名稱、單位面積、戶型、交樓日期及希望檢查的重點。
- 單位面積及房間數量
- 新樓、二手樓、村屋、複式或連平台單位等類型
- 浴室、露台、工作平台及窗戶數量
- 是否需要空鼓檢測、濕度檢測或紅外線熱像輔助檢查
- 是否需要執修覆驗及報告跟進建議
- 交樓日期、現場開放時間及地區交通安排
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WhatsApp 免費查詢：65723011驗樓前業主需要準備甚麼？
業主在驗樓前先準備好基本資料，有助驗樓過程更順暢，亦方便將問題與交樓文件及設備清單對照。
- 確認收樓日期、驗樓時段及單位是否已開門。
- 準備交樓通知書、單位平面圖、設備清單及已收到的相關文件。
- 確認單位是否已有水電供應，以及是否可測試去水、插座及設備。
- 預留足夠時間，不宜只在交樓程序完成前匆忙巡視。
- 如有特別關注位置，例如窗邊、浴室、露台或家電，應預先列出。
- 保留執修單、相片及與發展商或管理處的溝通紀錄。
發現缺陷後，應如何記錄及跟進執修？
發現問題後，最有效的方法不是只口頭反映，而是將每個缺陷清楚分類。記錄愈具體，日後跟進執修及覆驗時愈容易對照。
- 列明位置：例如「主人房近窗右側牆身」、「浴室企缸外門檻」或「廚房星盆下方櫃體」。
- 描述情況：例如空鼓回響、窗鎖咬合不足、去水緩慢、矽膠開裂或櫃門不齊。
- 拍攝相片及短片：相片宜同時拍攝近鏡及可辨認位置的遠鏡。
- 按風險排序：優先處理涉及防水、排水、門窗安全、電力及活動五金的問題。
- 安排覆驗：執修後應實際再檢查，不應只看表面補油或補膠。
例如窗邊補膠後，仍應再次檢查膠邊完整度、窗扇開關及鎖扣；浴室地漏清理後，亦應再觀察去水速度及門檻附近有否積水。覆驗的作用，是確認問題是否真正改善，而不是只完成表面修飾。
何時應考慮聘請專業驗樓服務？
如業主首次收樓、工作繁忙、單位面積較大、收樓時間有限，或希望更有系統地記錄空鼓、窗框、防水、地漏及五金問題，可考慮安排專業驗樓服務。專業驗樓的價值，在於以較有條理的方法檢查不同位置，並將問題整理成較易跟進的記錄。
信誠專業樓宇服務 Checkhousehk 提供香港驗樓、專業樓宇檢測、新樓及二手樓驗樓、空鼓檢測、防漏水及滲水檢查、門窗、牆身、地台、浴室及廚房檢查，以及驗樓報告與執修跟進建議。
Uni Residence 驗樓常見問題
Uni Residence 收樓時有需要聘請驗樓師嗎？
是否聘請驗樓師可視乎業主經驗、收樓時間、單位面積及關注程度而定。新樓表面新淨不代表沒有空鼓、窗框收口、浴室去水或五金問題。專業驗樓可協助按位置及風險整理缺陷，並提供較清楚的相片及跟進記錄。
新樓驗樓的空鼓檢測主要檢查甚麼？
空鼓檢測主要透過敲擊方式，留意牆磚、地磚或部分批盪位置有否異常空洞回響。空鼓結果需要配合位置、範圍、密集程度、表面裂紋及使用環境綜合判斷。浴室濕區、門口、牆角及通道位置如有集中空鼓，通常較值得記錄及跟進。
浴室去水慢是否一定代表渠管堵塞？
不一定。浴室去水慢可能與地漏堵塞、地台坡度不足、地漏高度偏差、排水路徑或現場用水情況有關。驗樓時應觀察水流是否順暢、地台有否積水，以及水是否流向門檻或牆角，再按實際情況記錄及安排執修。
紅外線熱像檢測可以百分百找出漏水源頭嗎？
不可以。紅外線熱像設備可協助觀察表面溫差或異常區域，但溫差亦可能受冷氣、日照、通風、濕度及物料影響。檢測結果應配合目測、電子濕度讀數、去水測試及現場環境綜合分析，不應單靠熱像畫面判定所有漏水源頭。
發展商完成執修後，業主是否需要覆驗？
建議安排覆驗，尤其是涉及窗邊、防水、地漏、空鼓瓷磚、門窗鎖扣及活動五金的問題。覆驗不應只看表面是否重新補油或補膠，而應再次測試開關、去水、收口及相關功能，確認修補是否到位。
