【二手樓成交前驗樓】發現漏水/瑕疵能踢契嗎？收樓問題處理懶人包

好不容易選中單位、簽了臨時買賣合約，終於等到成交前（Completion）的最後驗樓階段（俗稱「最後視察」）。本以為能開開心心準備收樓，誰知一進門卻發現牆身有滲水痕跡、地板隆起，甚至窗戶無法關上。

這時候，所有買家心中都會浮現同一個終極疑問：「這單位這麼多問題，我可以『踢契』（取消交易）並取回訂金嗎？」

這篇文章將為你詳細拆解二手樓買賣中「踢契」的法律現實，並提供一套成交前發現瑕疵的正確處理「懶人包」，助你保障自身權益。

核心問題：驗樓發現瑕疵能「踢契」嗎？

簡短的答案是：通常不能。 僅憑一般性的漏水、破損或設施損壞，買家極難成功「踢契」。

為什麼？釐清「現狀買入」原則

在香港的二手樓買賣合約中，絕大多數都會包含一條重要條款：「現狀買入」（As-is basis）。

什麼情況才能真正「踢契」？

「踢契」在法律上是非常嚴重的行動，通常只有在涉及物業業權（Title）出現嚴重瑕疵時才有可能成功，例如：

1. 嚴重的僭建物： 單位存在未申報的嚴重僭建，導致屋宇署發出清拆令（釘契），且賣方無法在成交前解除。
2. 業權不完整： 賣方無法提供完整的樓契文件，或證實自己擁有完整的業權。
3. 違背關鍵聲明： 賣方在合約中作出了虛假陳述（例如謊稱單位從未發生過命案，後來被證實是凶宅）。

一般的漏水、牆裂、電器損壞，屬於「物理狀況」問題，而非「業權」問題，因此通常不能作為踢契的理由。 如果買家強行因為這些問題而拒絕成交，極可能被視為違約，導致訂金被沒收，甚至被賣方追討差價。

成交前驗樓問題處理懶人包（實戰 5 步驟）

既然不能輕易踢契，如果驗樓時真的發現問題，買家應該怎麼辦？請跟隨以下 5 個步驟，冷靜處理：

步驟 1：客觀記錄，區分「新」與「舊」

驗樓時，必須拍照及錄影存證。最關鍵的一點是判斷這些瑕疵是何時形成的：

1. 「舊」瑕疵（簽約前已存在）： 根據「現狀買入」原則，買家通常需自行承擔。
2. 「新」瑕疵（簽約後才出現）： 賣方有責任在簽約後至成交前，妥善保養物業。如果是這期間出現的新損壞（例如賣方搬屋時撞爆玻璃、新發生的爆水管），賣方必須負責維修。

步驟 2：釐清合約條款（電器與設施）

檢查買賣合約中是否有特別條款。例如，合約通常會列明「包括現有電器及家俬，並處於正常運作狀態」。如果驗樓時發現附送的冷氣機壞了，你有權要求賣方在成交前維修好。

步驟 3：即時透過律師發出書面要求

切勿私下與賣方或地產代理口頭協商。 一旦發現問題（特別是「新」瑕疵或違反合約的設施損壞），應立刻通知你的代表律師，由律師正式發信給賣方律師，列出瑕疵清單，並要求賣方在成交前完成維修或提供解決方案。

步驟 4：協商解決方案

賣方律師收到信件後，雙方通常會進行協商。常見的解決方案包括：

1. 賣方承諾維修： 賣方答應在成交日（Completion Date）前修復所有問題，並在成交前讓買家再次驗收。
2. 賠償金額（扣除樓價）： 雙方同意一個維修估價，直接在需要支付的樓價尾數中扣除該筆費用，由買家收樓後自行維修。
3. 部分尾數託管（Hold back）： 由律師託管部分樓價尾數，待賣方完成維修後才發放。

步驟 5：如常成交，保留追究權利

如果問題不嚴重，且賣方答應維修但趕不及在成交前完成，買家通常仍需按時成交（付清尾數），以免構成違約。

但你的律師會在成交時發出一封聲明信（Without Prejudice），列明買家是在「保留追究權利」的情況下成交。這意味著即使你收了樓，日後仍可以透過小額錢債審裁處或法律途徑，向賣方追討合約規定的維修費用。如果涉及嚴重的滲漏水問題，更應及早尋求專業工程人員評估維修成本。

結語

成交前驗樓的目的是確認物業狀況沒有在簽約後惡化，並確保附送設施符合合約約定。

雖然發現瑕疵通常不能讓你「踢契」，但透過及時的專業檢測、完整的紀錄存證，以及專業律師的法律交涉，你絕對有權要求賣方履行合約責任，保障自己的金錢利益。買樓是人生大事，遇到問題時切記保持冷靜，依法辦事。