【2026 居屋驗樓攻略】一文看清 MiC 與預製組件分別！盤點最新居屋項目及收樓漏水黑點
近年香港房屋署積極加快建屋速度，不少於 2024 至 2026 年間落成的新居屋及公營房屋項目，都廣泛採用了「預製組件」甚至最新的「MiC 組裝合成建築法」。對於一眾準業主而言，順利揀樓上車固然開心，但面對這些新的建築技術，收樓時究竟有甚麼需要特別注意？
作為資深的專業驗樓團隊，信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）經常收到業主查詢：「MiC 和預製組件究竟有甚麼分別？我的屋苑是用哪一種？驗樓重點又是否一樣？」 今天我們就為大家作深度拆解，並盤點近年的實際屋苑例子，助你避開居屋收樓的隱藏伏位！
甚麼是「預製組件」與「MiC 組裝合成」？
在深入探討驗樓重點前，我們先簡單了解這兩種建築技術的根本差異：
- 預製組件 (Precast Components)： 像「砌積木」的基本版。承建商會預先在廠房倒模製作個別的建築構件（如：外牆、樓梯、半預製樓板等），然後運到地盤進行組裝及澆築混凝土連接。組件通常只有石屎結構，內籠的批盪、鋪磚、拉線及喉管接駁等「執漏」工序，仍需依賴地盤工人現場進行。
- MiC 組裝合成建築法 (Modular Integrated Construction)： 像「砌積木」的升級版。這是一種「先裝後嵌」的技術。整個房間或立體空間（模塊）會在廠房內預先完成結構、室內裝修、機電設備、喉管，甚至連牆磚、地磚和窗戶都已經安裝妥當（例如整個廁所連馬桶及企缸）。完成後才將整個立體的「盒」運到地盤，像疊羅漢般吊裝嵌合。
兩大建築技術核心差異一覽
| 比較項目 | 預製組件 (Precast) | MiC 組裝合成 (Modular) |
|---|---|---|
| 廠房完成度 | 較低（主要為純結構件） | 極高（連同內部裝修、喉管、飾面） |
| 現場施工佔比 | 較多（需現場批盪、鋪磚、接駁水電） | 較少（主要為模塊之間的接合及外圍修飾） |
| 接縫位置 | 結構件與地盤石屎的交接面 | 獨立模塊與模塊之間的「夾口位」 |
2025-2026 近年入伙居屋 / 公屋項目大盤點
到底你的新居是採用哪一種技術？以下為大家整理了近年及即將入伙的熱門項目分類：
採用 MiC 組裝合成項目的屋苑
房委會近年大力推動 MiC，未來（如 MiC 2.0）將有過半項目採用。這類屋苑的最大特色是廚房及浴室多為一體化的立體組件。
- 安達臣道石礦場發展區： 例如首批入伙的 安秀苑，以及後續即將落成的 安楹苑、安樺苑、安麗苑 等。
- 東涌第 99 區公營房屋： 房委會首個大規模採用混凝土 MiC 的公屋先導項目。
採用傳統預製組件 (Precast) 的屋苑
大部分近一兩年及 2026 年陸續入伙的常規非標準型大廈，依然以預製外牆結合現場石屎澆築為主。
- 市區熱門居屋： 例如啟德的 啟悅苑、啟欣苑，土瓜灣的 冠山苑 等。
- 新界大型居屋： 例如元朗的 朗天苑、東涌的 裕雅苑、馬鞍山的 錦柏苑 等。
專業驗樓視角：兩者常見的「中伏位」與驗樓重點
雖然新技術有助提升整體建築效率，但在大規模生產及運輸過程中，無可避免會產生特定的瑕疵。針對這兩種不同的技術，我們的驗樓策略亦會有所調整：
1. MiC 居屋：嚴查運輸損耗與模塊隱蔽接縫
以近期安達臣道部分 MiC 居屋入伙的實際情況為例，驗樓時發現了不少挑戰：
- 廚廁漏水成重災區： 每個 MiC 模塊都有自己的水電網絡，運到地盤後需要進行「跨模塊」接駁。若廠房接駁不良或運輸時震鬆了喉管，極易出現淋浴間滲水出廚房或外牆的情況。驗樓師需仔細檢查廚廁櫃底的喉管接駁位，防範隱蔽滲漏。
- 組件震盪損耗與地台不平： 從內地廠房運送到香港地盤的長途顛簸，可能導致已鋪好的牆地磚出現暗裂、地台平水出現傾斜，或門窗框變形。
- 牆身夾口處理： 模塊與模塊之間的接縫若修飾不平整，日後訂造傢俬時會出現「唔貼牆」的尷尬情況。
2. 預製組件居屋：防漏水與空鼓是重中之重
- 窗框與外牆冷縫： 預製組件與現場澆築的石屎之間存在「接駁位」（即冷縫），若防水膠老化或施工不妥，雨水極易滲入。預製組件外牆接縫位多，防水膠的施工質素至關重要。
- 大面積批盪空鼓： 由於內籠裝修仍依賴現場人手批盪，新舊石屎交界處容易出現收縮裂縫。牆身若有大面積「空鼓」，日後極易導致油漆剝落甚至石屎剝落。
高科技輔助：不論哪種技術，防漏檢測絕不能馬虎
面對最令人頭痛的「滲水」問題，傳統的驗樓手法（如肉眼看、硬幣敲）具有極大局限性。信誠專業樓宇服務團隊在進行新盤驗樓時，會全面採用 非破壞性檢測（NDT）技術。
我們配備專業級的 紅外線熱像儀 及 高清微波濕度計，能精準探測牆身內部的溫度分佈及隱藏水分。不論是預製組件的微細冷縫（如錦柏苑常見風險），還是 MiC 模塊之間的隱蔽漏水點（如安秀苑風險），都能無所遁形。紅外線熱像儀能顯示溫差，藍色區域往往代表濕氣重或滲水。
居屋收樓常見問題 (Q&A)
MiC 居屋的廚廁可以隨意拆改或「扑牆」嗎？
絕對不建議且風險極高。MiC 模塊（特別是洗手間）的牆身很多時包含了結構部分及預先埋設的複雜機電管線。如果強行拆改，不但可能違反《建築物條例》及房屋署規定，更極易破壞一體化的防水層，引發嚴重的下層或鄰居漏水問題。
預製組件外牆漏水，責任歸咎於業主還是房委會？
居屋一般設有「一年保養期」（Defects Liability Period）。如果在入伙首年內，透過專業驗樓（如紅外線檢測）證實外牆或窗邊屬於建築期遺留的滲漏問題，業主可將驗樓報告交予承建商，要求免費跟進執漏。若超過保養期，外牆維修責任通常歸屬法團或全體業主，但窗戶及室內部分則由小業主承擔。
自己驗樓可以嗎？為甚麼需要聘請專業驗樓團隊？
業主自行驗樓通常只能發現表面的外觀瑕疵（如崩花、污漬）。但真正的「致命傷」如：空心磚、地台傾斜、隱蔽喉管漏水、窗框滲水等，需要依賴專業儀器（如平水儀、紅外線熱像儀、微波濕度計）及豐富的工程經驗才能準確揪出。聘請信誠專業樓宇服務，能為你提供具公信力的驗樓報告，讓承建商無可推諉，快速為你跟進執漏。
準備為你的新居進行全面體檢？
買樓是人生大事，切勿因一時大意，讓微小的瑕疵演變成日後昂貴的維修噩夢。立即聯絡 信誠專業樓宇服務 (Checkhousehk)，讓我們的專業團隊為你的新居嚴格把關！
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