牆身起泡、窗邊有水漬、天花出現一圈深色痕跡，這些都不是「乾一乾就無事」的小問題。收樓後發現漏水怎麼辦？第一步不是自己補膠、批灰或重新油漆，而是保留現場、找出滲水範圍，並以書面要求發展商跟進。新盤交樓初期正是處理缺陷的關鍵時間，太早自行修補，反而可能令滲水源頭被遮蓋，日後更難釐清責任。
漏水最麻煩的地方，在於看見水漬的位置，未必就是入水的位置。水可以沿窗框、牆體、喉管外壁或樓板內部走位，最後才在另一處滲出。驗樓師做驗樓時，不會只看表面是否濕，而是會連同位置、相鄰空間、外牆方向、用水習慣及濕度讀數一併判斷，避免發展商只做表面修飾便當作完成執修。
收樓後發現漏水怎麼辦？先做這四件事
發現滲水後，先在不破壞現場的前提下，拍攝全景及近鏡照片，最好同時錄影。照片要拍到漏水位置、周邊牆角、窗台、天花與地面；若有滴水、剝落、發霉或油漆起泡，亦要清楚記錄。每次發現情況變化，例如雨後加劇、開浴室花灑後變濕，都應附上日期及時間。
第二，暫停不必要的自行修補。用毛巾吸乾積水、移開傢具及保護電掣附近位置是合理的，但不要急著打膠、封縫、批灰或髹漆。這些做法短期看似處理了問題，實際上可能令發展商以為滲水已停止，或者把責任推到後來的裝修工程。
第三，整理一份清楚的缺陷清單。不要只寫「睡房窗邊漏水」，應記錄「哪一個房間、哪幅牆、距離窗框或天花多遠、何時出現、是否與下雨或用水有關」。驗樓報告的價值，就在於把零散現象轉化為有位置、有照片、有讀數可追蹤的紀錄。
第四，以電郵、發展商指定系統或可留紀錄的渠道報修，要求回覆跟進安排。電話通知可以作輔助，但不應是唯一紀錄。口頭說「師傅會睇」不等於已確認缺陷，更不等於已完成執修。
新盤常見漏水伏位，不只在浴室
窗框、窗台與外牆交界
香港新盤常見的雨水滲入，往往出現在窗框四邊、窗台石與牆身交界，或外牆開口周邊。問題未必每天下雨都出現，風向、雨勢和外牆受風程度都會影響。若單位只在橫風橫雨後見到水漬，不能因為晴天時摸起來乾爽，就斷定沒有問題。
驗樓師會留意窗框收口是否平整、膠邊有沒有斷裂或空隙、窗台是否有異常濕痕，以及牆身含水量有否明顯偏高。單純補一圈膠有時可處理細小收口問題，但若源頭是窗框安裝、防水層或外牆交界施工失準，表面補膠未必耐用。
浴室、廚房與相連房間的牆身
浴室地台、淋浴位置、浴缸邊、地漏周邊及廚房鋅盆櫃內，都是驗樓時必查位置。更要小心的是，相連睡房、走廊或客廳的牆腳受潮，可能是浴室防水層、去水接駁或供水喉管出現問題。水未必在浴室內冒出，卻可能先令隔鄰牆腳起泡、木地板變形。
遇到這類情況，不能只要求重鋪面磚或補填縫。發展商應先查明是排水、供水、地漏，還是防水層問題，再提出合理的執修範圍。若只是把表面清潔乾淨，幾星期後又再潮濕，業主便要立即以原有紀錄追問原因。
天花、冷氣位與喉管位置
天花水漬未必一定來自樓上單位。新盤亦可能涉及冷氣去水喉、冷凝水、喉管接駁、假天花內管道或外牆雨水倒灌。尤其冷氣機運作後才出現滴水、天花局部變色，便要把運作時間及滴水位置記下。
驗樓師的敏銳度，正是分辨「一次性水氣」與「持續性滲水」的關鍵。以專業儀器比較同一牆面不同位置的濕度，再配合目測與現場情況，較容易鎖定需要開檢或測試的範圍，避免胡亂拆修。
不要只接受「已經補好」這句話
發展商安排師傅執修後，業主應做覆檢。先核對缺陷清單上的每個位置，確認修補範圍是否吻合，再看表面是否仍有水漬、起泡、霉點、裂縫或異常濕度。若原本問題在雨天才出現，晴天覆檢只能確認外觀，不足以完全證明雨水滲漏已處理。
因此，覆檢要看情況。窗邊滲水可留意下一次大雨後表現；浴室相關問題則應在合理用水測試後，再檢查隔鄰牆面與天花。這不是刻意刁難，而是工程修補本來就要以結果說話。業主收樓不是收一個「暫時看起來沒事」的單位，而是要確認缺陷已獲適當處理。
如果發展商多次修補仍反覆出現同一問題，便不應只重複提交同一句報修描述。把首次發現、每次執修、覆檢結果及新舊照片按日期整理，指出問題是否在相同位置重現。清楚的驗樓紀錄能讓跟進聚焦在根源，而不是每次由零開始解釋。
驗樓要在裝修前做，才不會被責任問題卡住
不少業主以為先裝修、入住後有問題再處理也可以，但漏水一旦被櫃體、牆紙、地板或自訂假天花遮住，取證和追責都會複雜得多。發展商亦可能質疑問題是否由後期鑽牆、改喉、安裝冷氣或裝修工序引起。
在一手新盤收樓階段安排驗樓，目的不是放大細微瑕疵，而是趁單位仍保留原始交樓狀態，把滲水風險、施工收口與可見缺陷清楚列出。經驗足夠的驗樓師會知道哪些痕跡值得追查，哪些只是正常乾濕差異，讓業主有根據地要求執修，也避免把時間花在無關痛癢的問題上。
漏水不一定代表單位必然有重大結構問題，但它絕不應被一句「潮濕天氣」輕輕帶過。保留紀錄、書面報修、修後覆檢，必要時由驗樓師協助判斷源頭，才能把本應由交樓質量處理的問題，留在最適合處理的收樓階段。