沙田屋苑驗樓知識
香港驗樓指南：沙田 UNI Residence 空鼓收樓檢查與執修重點
最後更新日期：
WhatsApp 免費查詢：65723011香港驗樓不能只看交樓單位表面是否乾淨。牆磚、地磚、潔具及門窗即使外觀大致正常，仍可能存在黏貼、安裝或收口問題。及早完成空鼓檢測、滲水檢查及缺陷記錄，有助業主在入伙及安裝傢俬前跟進執修。
UNI Residence 驗樓重點速覽
準業主應優先檢查浴室、廚房、露台、工作平台、門口及牆邊等位置，並將空鼓結果與裂紋、平整度、填縫、潔具安裝及排水情況一併判斷。
- 空鼓不能單靠肉眼發現，需以敲擊方式逐區比較聲音。
- 聲音不同不一定代表施工缺陷，須考慮磚材、管線及結構收口。
- 連續多塊、範圍明顯或集中於磚角的空鼓較值得跟進。
- 浴室及廚房須同時檢查潔具、排水、填縫和滲水跡象。
- 鋁窗要測試開關、鎖扣、封膠、去水孔及表面修補。
- 執修後應按原有缺陷清單逐點覆驗。
香港驗樓所指的空鼓是甚麼？
空鼓是指牆磚或地磚與底層之間出現局部黏貼不實、空隙或離底情況。常見成因包括黏結材料塗佈不均、磚背未充分壓實，以及基層表面處理不理想。
實底位置的敲擊聲通常較沉實，空鼓位置則可能較清脆或帶有空洞回響。不過，大尺寸磚、薄磚、牆後管線、地台結構及現場回音都會影響聲音，因此不能只憑一次敲擊下結論。
驗樓圖片加以說明：相片應該看甚麼？
驗樓相片的作用不只是展示瑕疵，而是讓業主知道問題位置、潛在影響及跟進方法。以下圖片為一般驗樓缺陷示例，並非表示 UNI Residence 一定存在相同情況。
圖一｜鋁窗框表面修補
從不同角度及自然光下觀察，確認修補位置有沒有明顯深淺或光澤差異。
檢查窗框接駁、封膠及牆身交界有沒有裂縫、缺口、氣泡或不連續。
反覆開關窗扇及鎖扣，留意有沒有碰撞、異響、過緊或未能穩妥關閉。
圖二｜坐廁板及潔具安裝
合上坐廁板後，檢查左右兩邊及前端有沒有明顯偏移或突出。
輕力測試坐廁板有沒有左右搖動，並查看鉸位及固定件是否鬆脫。
檢查底部封膠、接駁位、水箱及沖水後周邊有沒有滲滴或異常水漬。
圖三｜廚房地磚崩花及污漬
檢查損傷位是否尖銳、位於主要走道，以及有沒有向磚內延伸的裂紋。
分辨屬可清潔的施工污漬、填縫殘留，還是已滲入磚面或造成永久色差。
以敲擊槌比較相鄰磚面的聲音，並以水平尺輔助檢查明顯高低差。
沙田 UNI Residence 常見驗樓檢查位置
UNI Residence 驗樓應按房間逐區進行，而不是只抽查兩三塊磚。涉及用水、日曬、結構收口或日後會被傢俬遮擋的位置，收樓時尤其值得詳細檢查。
浴室及廚房
廚廁除牆磚及地磚空鼓外，亦要檢查地台去水方向、地漏周邊、浴屏底部、牆角填縫、洗手盆與工作枱接駁，以及櫥櫃內有沒有水漬或濕度異常。
露台及工作平台
戶外位置受日曬、雨水及溫差影響，應檢查地磚空鼓、磚面高低差、牆腳收口、填縫破損及去水口。若空鼓與積水或裂縫同時出現，應分項記錄。
客飯廳及睡房
地磚檢查應涵蓋門口、牆邊、走道及預定放置睡床或大型傢俬的位置。入伙後才維修可能需要移動傢俬，甚至拆卸固定櫃，因此收樓階段較適合提出跟進。
鋁窗、窗台及門框
窗框應檢查開關、鎖扣、膠邊、玻璃、去水孔、框邊封膠及油漆表面。門框則要留意垂直度、門扇開合、門鎖、門鉸及牆身接駁。
防漏水及滲水檢查主要看甚麼？
防漏水及滲水檢查主要是觀察牆身、天花、窗邊、喉管接駁、潔具、地漏及櫥櫃內有沒有水漬、霉點、油漆異常、濕度偏差或滲滴跡象。
驗樓時可使用電子濕度檢測工具及紅外線熱像設備輔助比較表面狀況。紅外線影像反映表面溫度差異，不能單獨、百分百確定漏水源頭，結果仍須配合現場濕度、通風、日照、物料及其他測試判斷。
專業樓宇檢測流程及驗樓清單
有系統的專業樓宇檢測會先了解單位狀況，再按空間逐項檢查，最後把問題轉化成可定位、可拍攝及可覆驗的缺陷紀錄。
- 核對單位及設備： 記錄房間、固定裝置、門窗、潔具及可測試設施。
- 檢查牆身與天花： 查看裂紋、批盪、油漆、污漬及濕度異常。
- 進行空鼓檢測： 使用敲擊槌逐區比較牆磚及地磚反應，標示異常範圍。
- 量度平整及斜度： 以水平尺輔助檢查地台、門框、櫃體及去水方向。
- 檢查用水及電力： 查看潔具、喉位、地漏，並以合適工具作基本測試。
- 拍攝及編寫報告： 以高清相片記錄位置、問題類型、範圍及跟進建議。
| 檢查範圍 | 主要項目 | 常用工具 |
|---|---|---|
| 牆磚及地磚 | 空鼓、裂紋、崩角、填縫、高低差 | 敲擊槌、水平尺 |
| 牆身及天花 | 裂紋、油漆、批盪、水漬、霉點 | 照明及濕度檢測工具 |
| 浴室及廚房 | 去水、潔具、喉位、封膠、櫃內濕度 | 濕度工具、紅外線熱像設備 |
| 門窗 | 開關、鎖扣、玻璃、窗框、封膠及去水孔 | 水平尺、高清拍攝 |
| 電力設備 | 插座、開關及可操作的固定設備 | 電力及插座測試工具 |
發現空鼓後如何記錄、執修及覆驗？
發現空鼓後，最重要是準確記錄位置和範圍。「地磚空鼓」過於籠統，發展商執修後亦難以核對，應加入房間、方向、相對位置及相片編號。
- 以低黏性標記或平面圖標示異常磚面，避免損壞物料。
- 拍攝遠景交代房間位置，再以近照顯示裂紋、崩角或填縫。
- 記錄空鼓位於中央、邊位、磚角，還是連續多塊出現。
- 分開列出空鼓、裂紋、鬆動、積水及滲水跡象。
- 要求執修方交代處理範圍及預計修復方式。
局部而穩定的聲音差異未必需要整幅更換；若空鼓範圍大、磚角鬆動或已有裂損，則應由相關工程人員評估是否需要拆除磚材、處理基層及重新鋪貼。
覆驗時要核對原有問題，並檢查新鋪位置的平整度、填縫、色差及敲擊反應，同時留意維修過程有沒有造成鄰近磚面、門框或潔具損傷。
新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？
新樓驗樓以交樓質素、安裝、收口及可提交執修的問題為主；二手樓驗樓則較著重現況、老化、改動痕跡及買家日後可能需要承擔的維修風險。
| 比較項目 | 新樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 記錄交樓缺陷及安排執修 | 了解現況及預計維修需要 |
| 常見重點 | 空鼓、收口、刮花、安裝及設備操作 | 滲水、老化、裂紋、門窗及裝修改動 |
| 跟進方式 | 提交缺陷清單並安排覆驗 | 用作維修預算及交收參考 |
甚麼是新樓驗樓？ 新樓驗樓是業主在收樓或入伙前，按單位空間及固定設施進行系統檢查，並將發現的施工、安裝、表面及功能問題整理成缺陷紀錄。
驗樓費用受甚麼因素影響？
驗樓費用通常受單位實用面積、房間及浴室數量、樓宇類型、檢查範圍、所需設備、現場狀況、報告形式及是否需要覆驗等因素影響。
查詢時可先提供屋苑名稱、單位面積、間隔、預計收樓日期，以及需要新樓或二手樓驗樓。若涉及平台、天台、複式設計或特別檢測要求，亦應預先說明。
驗樓前需要準備甚麼？
業主應預留足夠時間，確保單位水電供應及可檢查位置不被雜物遮擋。準備愈完整，驗樓流程通常愈順暢。
- 準備收樓文件、單位平面圖及設備資料。
- 確認水、電及固定設備是否可以正常測試。
- 記下已自行發現或特別關注的位置。
- 避免在正式檢查前放置大型傢俬或遮蓋地台。
- 了解提交缺陷清單及執修回覆的安排。
若單位鋪磚範圍較多、曾發現水漬、業主缺乏檢查經驗，或收樓時間有限，可考慮聘請專業驗樓服務協助檢查及整理報告。
相關驗樓知識
沙田 UNI Residence 驗樓常見問題
UNI Residence 收樓時，每一塊空鼓磚都需要更換嗎？
不一定。大尺寸磚、管線位置及結構收口都可能令敲擊聲不同。應比較同區磚面的反應，並考慮空鼓範圍、位置、裂紋、鬆動及填縫狀況，再要求發展商說明處理方案。
香港驗樓怎樣判斷牆磚或地磚空鼓？
驗樓人員會使用敲擊槌逐區輕敲，對比同一牆面或地台的聲音和回響，再標示異常範圍。判斷不能只靠一次敲擊，亦要配合磚材尺寸、基層、裂紋及平整度綜合分析。
自己用硬幣敲磚可以代替專業空鼓檢測嗎？
硬幣可作初步篩查，但工具材質、力度及現場回音都會影響結果，亦可能刮花磚面。若欠缺系統比較，容易誤報正常聲音或漏掉連續空鼓，因此不宜只憑自行敲擊決定維修。
紅外線熱像設備可以直接找出所有漏水源頭嗎？
不可以。紅外線設備主要顯示表面溫度差異，異常影像亦可能受日照、冷氣、通風及物料影響。檢測結果須配合電子濕度讀數、目視檢查、現場環境及其他測試綜合判斷。
UNI Residence 執修完成後是否需要再驗樓？
建議按原有缺陷清單逐項覆驗，確認空鼓、裂紋、填縫、平整度及設備問題是否已處理。亦要檢查維修期間有沒有造成鄰近磚面、門框、潔具或油漆的新損傷。