重點數據：一般專業驗樓會檢查超過 100 至 200 個常見位置， 包括牆身、天花、地台、窗邊、浴室、廚房、門窗、去水、電掣及露台等。 常見扣分位包括 空鼓、滲水、裂紋、去水慢、門窗不順、玻璃刮花、封膠不良。
踢契不等於發現瑕疵便可以取消交易
新盤交樓有瑕疵並不罕見，但瑕疵性質差異可以好大。 例如牆身油漆不均、地磚空鼓、櫃門刮花、浴室去水慢， 通常屬於發展商需要跟進的執修事項。
但是否足以影響成交、可否拒絕完成交易，不能只靠肉眼判斷， 亦不應只聽售樓處一句「正常」就算。
專業提示：單位有問題，不等於業主一定可以單方面踢契。 成交日期、按揭批核、已付訂金、買賣合約條款、缺陷是否可執修， 都會影響風險及下一步做法。
收樓前應先分清兩件事
- 單位缺陷問題：裂紋、空鼓、滲水、門窗不順、去水慢等是否需要執修。
- 合約及成交責任：業主若不完成交易，會否構成違約或引致訂金損失。
若涉及合約權利及踢契問題，建議業主按個別情況諮詢合適專業人士。 從驗樓角度，最重要是先釐清缺陷範圍，掌握客觀紀錄。
驗樓師推薦原因：將「感覺有問題」變成可跟進證據
不少業主入屋後只會望裝修觀感，覺得「好似唔對路」， 但未必能夠清楚指出位置、程度及影響。 發展商或承建商最容易以「觀感問題」或「使用痕跡」回應。
專業驗樓師的作用，是用系統化樓宇檢測流程及儀器， 將模糊疑慮整理成清楚的驗樓報告。
信誠驗樓常用檢測工具
- 敲擊槌：用於空鼓檢測，檢查牆磚、地磚是否有異常空聲。
- 濕度測試儀：檢查牆身、窗邊、浴室外牆是否有含水異常。
- 紅外線高清漏水檢測：輔助判斷潛在滲水、冷熱差異及潮濕位置。
- 水平尺及坡度檢查：檢查地台、去水位、露台及浴室坡度是否合理。
- 插座測試及目視檢查：檢查電掣、插座、燈位及基本安全問題。
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）會按單位實際情況， 將問題以相片、位置、現象、檢查日期及建議跟進方式列明， 方便業主交予發展商或管理處安排執修。
新樓驗樓清單：收樓前必查 8 大重點
收樓前最忌心急簽收。以下新樓驗樓清單適合香港一手新盤、 啟德新樓驗樓、新界新盤驗樓及其他地區新盤參考。
驗樓報告最好避免只寫「廁所有問題」。 正確做法是寫明：「主人房套廁近淋浴間右下角牆磚空鼓，範圍約 X cm，附相片編號 03」。
空鼓檢測、防漏水測試與香港專業樓宇檢測標準
香港專業樓宇檢測並非單靠「睇一眼」。 驗樓師會根據實際施工質量、常見收樓缺陷及業界檢查方法， 判斷問題是否需要即時記錄及要求執修。
空鼓檢測：唔係聽到聲就一定要全屋拆磚
空鼓是新樓驗樓常見扣分位。 但單靠敲擊聲，不能草率判定所有磁磚都要更換。 驗樓師會進一步評估：
- 空鼓位置是否集中於同一幅牆或同一區域；
- 範圍是否偏大，會否影響耐用性；
- 是否位於濕區，例如浴室、廚房、露台；
- 磁磚有否鬆動、爆邊、明顯高低差；
- 是否接近牆角、門邊、去水位等高風險位置。
防漏水測試：窗邊、浴室、露台是高危位
滲水問題未必收樓當日即時滴水。 有些單位只是牆身含水讀數偏高、窗邊封膠斷裂、 露台門檻收口粗糙，已經值得記錄及要求覆檢。
| 檢查位置 | 常見問題 | 驗樓跟進重點 |
|---|---|---|
| 窗邊及窗框 | 封膠裂口、窗框接合不良、牆身水漬 | 拍攝位置、檢查含水、要求發展商做防漏水測試或重封膠 |
| 浴室牆角 | 滲水痕、空鼓、去水慢、坡度不足 | 記錄牆角及地台位置，測試去水，留意濕區防水風險 |
| 露台門檻 | 收口粗糙、門檻積水、門框滲水 | 檢查坡度及去水，記錄門檻膠邊及接駁位 |
| 天花及冷氣位 | 水漬、裂紋、油漆起泡 | 配合濕度儀及紅外線高清漏水檢測作初步判斷 |
收樓前，業主應先完成 4 個關鍵動作
在考慮踢契、簽收或提交執修表前，業主宜先完成以下四件事。
- 核對交樓日期及買賣合約文件：了解成交、缺陷通知、保養及違約安排。
- 安排完整香港驗樓：不要只靠自己目測，尤其是新樓驗樓及二手樓驗樓。
- 逐項拍攝及編號：每項缺陷應有位置、相片、日期及清晰描述。
- 向發展商提交執修要求：用清單方式交低，方便日後覆驗及追蹤。
驗樓目的不是製造對立，而是將問題講清楚、影低、寫明。 有紀錄、有依據，業主先真正掌握主動權。
需要新樓驗樓或二手樓驗樓？
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供香港專業樓宇檢測， 適合一手新盤收樓、二手樓交吉前檢查、裝修後覆驗及滲水疑難排查。
驗樓費用、地區驗樓與驗樓師推薦考慮
驗樓費用通常會受多個因素影響，包括單位面積、樓齡、單位類型、 新樓或二手樓、是否需要紅外線高清漏水檢測、是否需要覆驗等。
查詢驗樓報價時，建議提供以下資料
- 屋苑或大廈名稱，例如啟德新樓驗樓、新界新盤驗樓、港島二手樓驗樓；
- 單位實用面積及房間數目；
- 預計收樓日期或可驗樓時段；
- 是否已發現裂紋、空鼓、滲水痕、門窗不順等問題；
- 是否需要驗樓報告、覆驗或特別樓宇檢測。
若想搵驗樓師推薦，除咗比較價錢，亦應留意對方是否能提供清晰驗樓清單、 相片記錄、儀器輔助、清楚解釋及收樓後跟進建議。
新樓驗樓與二手樓驗樓有咩分別？
| 項目 | 新樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 收樓前找出發展商應執修問題 | 買入前了解樓宇狀況及潛在維修成本 |
| 常見問題 | 空鼓、裂紋、封膠不良、去水慢、門窗不順 | 滲水、喉管老化、窗框老化、牆身潮濕、非法改動風險 |
| 跟進對象 | 發展商、承建商或管理處 | 業主、代理、管理處或裝修師傅 |
| 報告用途 | 提交執修清單及覆驗依據 | 議價、維修預算及入伙前工程安排 |
驗樓常見問題 FAQ
Q1：新樓收樓發現裂紋、空鼓、滲水痕，可唔可以即時踢契？
未必可以。新樓有瑕疵通常先屬於執修問題， 是否可以踢契要視乎買賣合約、成交日期、缺陷嚴重程度及相關法律責任。 建議先安排專業新樓驗樓，取得清晰紀錄，再按情況諮詢合適專業人士。
Q2：香港驗樓一般會檢查什麼？
一般包括牆身、天花、地台、空鼓檢測、防漏水測試、窗邊、門窗、 浴室、廚房、去水、電掣、冷氣位、露台及工作平台。 信誠驗樓會用相片、位置及缺陷描述整理驗樓清單。
Q3：驗樓費用點樣計？
驗樓費用會按實用面積、樓齡、新樓或二手樓、地區、檢測深度、 是否需要紅外線高清漏水檢測或覆驗而定。 可 WhatsApp 65723011 提供屋苑、面積及收樓日期查詢報價。
Q4：驗樓報告對發展商執修有咩幫助？
驗樓報告可將問題具體化，例如列明「主人房窗邊右上角封膠裂口」、 「客廳地磚近露台門位置空鼓」。 發展商完成執修後，業主可按原清單覆驗，避免只做表面修補。
Q5：啟德新樓驗樓、新界新盤驗樓有咩特別注意？
不同地區及屋苑設計不同，但新盤常見問題包括窗邊滲水、露台門檻、 浴室防水、地磚空鼓、牆身裂紋、門窗五金及去水坡度。 收樓前建議安排香港專業樓宇檢測。
總結：不要讓急於收樓或急於踢契，掩蓋真正問題
一手新盤收樓最怕兩種情況： 第一是覺得新樓一定無問題，草草簽收； 第二是見到幾項瑕疵便情緒化決定踢契。
前者容易把本來應由發展商處理的問題留給自己； 後者則可能忽略合約、訂金、按揭及成交安排帶來的後果。
較穩妥做法，是先由驗樓師憑實戰經驗找出伏位， 再按缺陷嚴重程度、執修可行性及成交時間作判斷。 單位有問題就應要求執修，但每一步都要有紀錄、有依據。