收到入伙信，最怕唔係排隊拎鎖匙，而係以為間屋「新淨」就等於冇問題。事實上，收樓最常見 8 類瑕疵，很多都唔會自己跳出嚟畀你見到，尤其係滲水、空鼓、斜地、窗框收口呢類，等你住落先發現，追發展商執漏就辛苦得多。呢個時候，驗樓唔係做個形式，而係要靠有經驗嘅驗樓師，趁交樓初期幫你快狠準捉出問題。
新盤收樓最麻煩嘅地方，係好多瑕疵表面睇唔算「大件事」。一道幼裂紋、一塊地板微微拱起、一隻窗關唔實，發展商現場好容易淡化成正常誤差。但實戰見得多就知，呢啲往往係後面更大問題嘅開端。驗樓師之所以有價值，就係唔會畀表象呃到，而係會由使用角度出發，睇清楚呢個單位係咪真係交得落手。
收樓最常見 8 類瑕疵，邊幾類最值得即場捉
1. 牆身、天花滲水或受潮痕跡
新樓最令人頭痛嘅，永遠係水。因為滲水唔一定係水滴落嚟先叫滲，牆角發黃、油漆起泡、窗邊潮痕、浴室外牆濕印，全部都可能係訊號。肉眼有時未必睇得清，尤其啱啱執過漏、補過油，表面可以好乾淨。
真正有經驗嘅驗樓師，會用儀器去量濕度，再配合位置判斷問題源頭。窗框收口唔好、上層去水位有問題，甚至冷氣喉位處理粗疏，都可能令單位日後反覆受潮。呢類問題拖得耐，唔止影響美觀，仲會令櫃身發霉、牆紙起鼓。
2. 地磚、牆磚空鼓
所謂空鼓，你可以當成磚下面黐得唔實，敲落去聲音會發空。收樓時唔少業主只望有冇裂，忽略咗呢個伏位。問題係空鼓初期未必爆出嚟，但住落之後受力、受潮、熱脹冷縮，磚就可能鬆、翹，甚至裂開。
新樓驗收入面，空鼓係高頻中獎位，尤其浴室、廚房同近門口位置特別常見。驗樓師逐塊敲，唔係為咗做樣，而係要幫你喺未入住前攞到清楚 defect list，等發展商一次過處理。否則你搬傢俬入屋之後先爆磚，麻煩就落返自己身上。
3. 地台唔平、斜地、積水
好多業主收樓時只係企喺中間望兩眼，覺得冇問題就算。其實地台平唔平，唔係靠感覺，而係要實測。尤其浴室、露台、廚房呢啲有去水要求嘅地方，坡度唔啱，水就去唔到地漏，最後變成積水。
斜地唔一定誇張到你一眼睇得出，有時只係某個角落略低，沖涼後長期積住一灘水。初時你以為勤力抹就算，實際係施工有偏差。驗樓師通常會連同去水測試一齊睇，因為地台問題同排水問題好多時係孖生兄弟。
4. 門窗歪斜、開關唔順、鎖扣唔實
新盤單位嘅窗同門，係最容易畀人忽略又最影響日常使用嘅位置。窗扇太緊、推拉唔順、鎖點對唔準、門框歪少少，現場睇似乎都仲用得，但住落就知煩。窗關唔實，風雨天容易入水；房門自動彈開或者刮地，長用只會愈來愈差。
驗樓唔係只開一次關一次咁簡單。驗樓師會重複測試，留意鉸位、門縫、膠邊、鎖舌有冇偏差。因為門窗問題最常見嘅伏位，就係「仲用到，但唔正常」。你而家唔捉，之後對方好容易話係使用損耗。
5. 油漆、牆身收口粗糙
好多收樓單位第一眼睇落最「新」，其實都係靠油漆遮醜。牆身不平、批盪有浪、陰角歪、天花補痕明顯、櫃邊收口崩裂，呢啲全部係常見手工問題。對非專業業主嚟講，最易中伏係覺得只屬外觀，不影響住。
但如果牆身裂紋反覆出現，或者窗邊、天花接口位補完又裂，就未必係單純油漆問題。驗樓師會分得出邊啲係表面瑕疵，邊啲可能牽涉到底層收口、接駁位甚至受潮。呢種判斷，好過你單靠肉眼估。
驗樓師最常幫業主捉到嘅隱藏伏位
6. 去水慢、地漏倒水、渠味倒灌
浴室同廚房最怕咩？唔係污糟，係去水有問題。新樓交樓時望落乾乾淨淨，但一做測試，就發現去水慢、地漏倒水、鋅盆下面接駁位滲漏，甚至未用已經有渠味。呢啲情況好常見，而且一入住就日日受罪。
驗樓師做新樓驗收，唔會只係開水龍頭睇下有冇水出，而係會測排水反應、留意喉位接駁、檢查隔氣夠唔夠。因為去水問題如果只係輕微，你自己收樓時未必即刻察覺，但煮飯、沖涼、洗手一齊用，問題就會放大。
7. 電掣、燈位、插座安裝有問題
新樓有電，唔代表用得安心。最常見係插座鬆、面板歪、燈掣接觸不良、開關次序混亂，甚至某啲位通電異常。對業主嚟講，收樓嗰日通常只會試到「著唔著到燈」，但實際使用係另一回事。
驗樓師會逐組測，不係求其按幾下，而係睇反應、穩定性同安裝完成度。尤其廚房、浴室附近電位，更加唔可以馬虎。因為電力問題表面細，後果可以好大，日後你再搵人拆面板、追線路，成本同麻煩一定高過交樓時執漏。
8. 木地板、櫃體、五金配件做工差
唔少新盤單位會有木地板、廚櫃、浴櫃、假天花檢修口、趟門、緩衝鉸等配置，呢啲位置一向多手工瑕疵。木地板常見係踩落有聲、板與板之間縫隙唔均、收邊粗；櫃門就可能高低唔齊、關唔貼、鉸位鬆。
表面睇，呢啲似乎唔算大問題，但全部都係日後高頻使用位。你每日開櫃、行地板、拉門，瑕疵會愈用愈明顯。驗樓師實戰經驗夠，通常一摸、一開、一踩，已經知道做工去到邊個水平，唔會畀「影相幾靚」呃到。
點解同樣係收樓，有人捉到問題，有人搬入去先後悔
關鍵唔止係有冇驗樓，而係驗樓夠唔夠細。新樓好多瑕疵都係連鎖反應，例如窗邊滲水，背後可能連住窗框收口、外牆膠邊同室內油漆爆裂；浴室積水，可能同地台斜度、地漏高低、去水速度一齊出問題。如果只係逐樣表面睇，好易漏網。
有經驗嘅驗樓師，唔會單靠一項結果落判斷，而係將位置、手工、功能測試串埋一齊睇。呢種實戰判斷，先係新樓驗收最值錢嘅地方。因為你收樓嗰日時間有限，發展商唔會等你慢慢研究，每一個明顯或隱藏瑕疵，都要盡量當場記低，之後先有理據跟進執漏。
收樓前，你唔需要識工程，但要識得搵人幫你守住道關
對大部分準業主嚟講，收樓唔係技術問題，而係經驗問題。你可能一世人第一次買新盤，唔知道咩叫正常誤差，咩叫根本唔收貨。發展商最鍾意就係你唔肯定、你心急、你怕麻煩。相反，一個做慣新樓驗收嘅驗樓師，見得多、手快眼利，配合儀器去搵滲水、空鼓、斜地、去水同收口問題，先真正幫到你喺入伙前守住底線。
間屋係新，唔代表冇伏。收樓嗰一日，你捉得愈清楚，之後就愈少要用自己時間同金錢執手尾。與其住入去先慢慢發現，不如一開始就驗樓驗得夠狠，等個單位真係交到你手上時，唔係表面新淨，而係住得安心。