新樓驗樓：收樓時牆身裂縫正常嗎？先分清裂縫類型

新樓驗樓見到裂縫，哪些情況要提高警覺？

幼細表面裂紋未必嚴重；持續擴大、反覆出現、伴隨滲水或明顯變形的裂縫，則需要進一步調查。裂縫走向只是線索，不能單憑照片或寬度判定結構安全。

髮絲裂紋：未必嚴重，但不宜只補色

油漆及批盪乾燥收縮，可能形成幼細裂紋。如果集中於同一幅牆、大面積延伸，或剛修補便復發，應檢查基層狀況。底層鬆脫未處理，表面重油也未必耐用。

門窗角、垂直及橫向裂縫：看位置與變化

窗角斜裂要同步查看膠邊、窗台及附近水漬；沿牆身接縫或樑底的裂縫，要留意是否跨越不同部位。已補過的牆面亦應檢查，但補土痕本身不能證明有結構問題。

驗樓師如何檢查裂縫、空鼓與滲水？

檢查通常先記錄裂縫，再檢視周邊飾面、敲查及比較潮濕讀數；需要時才安排進一步測試。一般非破壞性驗樓有其限制，未必能直接確認裂縫深度或隱藏源頭。

先分清三個檢查概念

• 新樓驗樓：在交樓及執修階段，有系統地檢查可接觸的裝修、設備與施工狀況，整理缺陷及跟進建議。
• 空鼓：指飾面與基層之間，或相關層面之間存在局部空隙、黏結不足；敲擊聲音異常可作線索，但須配合材料及構造判讀。
• 防漏水測試：按現場條件及授權，檢查窗邊、供排水或濕區防水表現；不同測試有不同範圍，並非一次測試便能排除所有滲漏。

1. 定位及拍攝：記錄房間、牆面、長度、走向及可量度的寬度，建立覆檢基準。
2. 觀察及敲查：以斜光查看裂紋和修補痕，在合適飾面使用敲擊槌輕敲，留意空鼓線索。
3. 潮濕檢查：用電子濕度檢測工具比較同類材料不同位置，必要時配合紅外線熱像設備。
4. 綜合判斷：結合水印、材料、天氣及用水情況，提出執修或进一步調查建議。

紅外線熱像顯示的是表面溫度分布，不是直接看見水管漏點。冷氣、日照及材料差異都可能影響結果，必須配合濕度、表面狀況及其他測試，不能單靠熱像確定所有漏水源頭。

收樓驗樓清單：先看哪些位置，怎樣跟進？

先巡查門窗角、牆頂交界及濕區相鄰牆面，再記錄缺陷和安排覆檢，比只拍裂縫近鏡更方便跟進。

業主可自行初步查看的位置

• 客廳及睡房：窗角、窗台底、牆身與天花交界、踢腳線及地台接縫。
• 門窗：框邊裂縫、膠邊、收口及開關是否順暢。
• 浴室：門框上方、假天花邊、淋浴區相鄰背牆。
• 廚房：水槽背牆、櫥櫃內側、喉管接駁附近。
• 露台及冷氣機位：門檻、排水附近及室內相鄰牆面；不要探身窗外檢查。

可用手機電筒貼近牆面斜照，輔助找出細紋及修補痕。不過，斜光會放大表面凹凸，不能單以此判定是否符合交樓要求；亦不要自行刮牆、擴闊裂縫或拆除飾面。

記錄、執修及覆檢三步走

1. 拍遠、中、近鏡：拍整幅牆、裂縫與門窗的相對位置，再拍細節；可放尺度作參考，保留日期。
2. 書面提出執修：列明位置、裂縫特徵、空鼓或濕痕，要求交代檢查及處理範圍，保留提交紀錄。
3. 修後再檢查：查看裂紋、色差、平整度及周邊新裂縫；涉水位置還要留意使用後或雨天後的變化。

單純油漆層問題可按實際情況修補；若涉及鬆動批盪或滲漏，便不應只接受「補油」。執修責任、期限及驗收要求，應同時參照買賣文件及相關安排。

哪些業主適合驗樓？費用及事前準備怎樣安排？

首次收樓、缺乏檢查經驗，或發現反覆裂縫、空鼓及濕痕的業主，可考慮專業楼宇檢測。新樓及二手樓驗樓重點不同，應先確認服務範圍再比較報價。

新樓與二手樓：跟進對象不同

新樓驗樓主要整理交樓缺陷及執修事項；二手樓驗樓則更著重現況、老化、舊修補痕及潛在維修負擔，並了解相關改動與滲水歷史。檢查發現問題，不代表賣方必然負責維修。

驗樓費用看甚麼？

單位面積、間隔、裝修及傢俬遮擋、檢測項目、報告內容和覆檢安排，都可能影響驗樓費用。比較香港驗樓服務時，應問清楚空鼓、滲水檢查及覆檢是否包含在報價內。

驗樓前準備

• 準備平面圖、交樓文件、過往執修及漏水紀錄。
• 確認入屋時間、水電供應及物業管理安排。
• 保持窗邊、牆角及檢查口可接觸，預先交代傢俬遮擋。
• 涉及淋水、蓄水或拆檢時，先確認授權及防護措施，不要自行試水。