東張西望漏水個案帶出的驗樓啟示：香港滲水及漏水檢測指南
不少業主搜尋「東張西望漏水」、「東張西望滲水」及 「滲水驗樓漏水東張西望」，都是因為擔心單位收樓時看似正常， 入伙或經過幾場大雨後，才發現窗邊入水、浴室外牆潮濕、 天花剝落或櫃內發霉。及早安排香港驗樓及樓宇檢測， 有助在問題惡化前留下記錄並要求跟進。
滲水驗樓不只是檢查「有沒有水」，而是透過目視觀察、 濕度比較、紅外線熱成像、用水及排水測試， 找出需要正式記錄及跟進的可疑位置。
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供香港新樓驗樓、 二手樓驗樓及專業樓宇檢測，協助業主建立有相片、 位置及現象說明的驗樓清單。
近年「滲水、驗樓、漏水、東張西望」 成為不少香港業主搜尋的組合，反映大家最擔心的， 正是收樓時看似乾淨企理，入伙後經過幾場大雨， 才發現窗邊滲水、浴室牆身發霉或天花剝落。
新聞節目的漏水個案可以作為參考，但每個單位的間隔、 外牆方向、喉管及施工情況都不同。 業主不應單靠新聞畫面判斷自己的單位是否安全， 更不應等到出現大範圍水漬才安排檢查。
東張西望漏水個案帶出哪些驗樓問題？
不少人搜尋「東張西望漏水」或「東張西望滲水」， 是希望了解新聞節目中常見的窗邊入水、天花水漬、 浴室滲漏、外牆裂縫及樓上漏水問題，會否同樣出現在自己的單位。
新聞個案可以提高警覺，但不能代替現場驗樓。 每個單位的外牆方向、窗框收口、防水層、喉管配置及滲水條件都不同， 必須按實際位置、表面痕跡及檢測結果作判斷。
電視節目曾報道不同類型的香港住宅滲水及漏水爭議。 當觀眾看到天花滴水、牆身發霉、油漆剝落或業主長時間追討維修， 自然會開始關注自己的新樓或二手樓是否存在相同風險。
但需要留意，新聞畫面通常呈現問題較明顯或已經惡化的階段。 實際驗樓時，更重要的是辨認尚未滴水前的早期訊號， 並將可疑位置列入正式的驗樓清單。
新聞漏水個案常見的5類問題
- 窗邊及外牆滲水： 大雨或橫風橫雨後，窗框角位、窗台底部或附近牆身出現水印。
- 浴室防水或收口問題： 浴屏、浴缸、企缸及牆角接口滲漏，令相連睡房牆腳受潮。
- 樓上或喉管漏水： 天花出現水漬、油漆起泡、剝落、霉點或持續潮味。
- 廚房及洗手盆櫃微漏： 來去水接口長期滲漏，先令櫃板發脹，之後才出現明顯水漬。
- 只修補表面： 只補油、補灰或重新打膠，沒有查找真正的入水路徑。
驗樓師提醒： 天花未滴水，不代表單位沒有滲漏。 油漆色差、局部起泡、矽膠發黑、木器膨脹、 牆腳潮濕及持續霉味，都可能是需要進一步檢查的早期表徵。
看到東張西望漏水個案後，業主應怎樣檢查自己的單位？
- 檢查窗邊： 查看窗框四周、窗台底部及附近牆身有沒有水印、裂縫或甩膠。
- 檢查廚房及浴室： 開水後查看鋅盆櫃、洗手盆櫃、浴屏邊及去水接口。
- 檢查相鄰牆身： 留意浴室外牆、睡房牆腳、門框及地腳線有沒有受潮或發脹。
- 保留現場記錄： 拍攝遠景、近照及影片，記錄日期、天氣和當時用水情況。
- 安排專業樓宇檢測： 由驗樓師配合濕度檢測、紅外線熱成像及現場測試作綜合判斷。
擔心單位出現新聞個案中的漏水問題？
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供新樓驗樓、 二手樓驗樓、空鼓檢測及滲水風險檢查， 協助業主把可疑位置整理成清晰、可跟進的缺陷項目。
聲明：本文只從一般樓宇檢測及驗樓知識角度， 討論傳媒漏水報道帶出的業主關注。 信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）與《東張西望》、 相關電視台及節目個案並無隸屬、合作或代言關係。
滲水驗樓不是只找「有沒有水」
不少業主以為牆身摸起來乾爽、地板沒有積水， 就代表單位沒有漏水。實際上，較難處理的往往是 間歇性滲水。
問題可能只在橫風橫雨時由窗框滲入， 亦可能在樓上用水、浴室長時間潮濕或去水喉受壓後， 才於另一幅牆身或天花顯現。
驗樓師首先會觀察甚麼表徵？
- 油漆色差、起泡、剝落或水印
- 牆角、窗台及天花出現霉點或異味
- 批盪裂紋、牆磚裂縫或填縫不完整
- 矽膠邊發黑、甩膠、斷口或收口粗疏
- 木門框、地腳線、木地板或櫃體膨脹
- 窗台、浴室櫃底及鋅盆櫃內有不合理潮痕
其後會配合濕度檢測，比較同一幅牆不同位置， 或可疑位置與附近正常位置的讀數。 儀器數字本身不是漏水「判決書」， 但當讀數、位置和表面痕跡互相吻合， 就值得列入驗樓缺陷清單。
重要提醒： 香港住宅飾面及建材種類繁多，並沒有一個適用於所有牆身、 所有儀器及所有環境的單一濕度百分比， 可以直接判定「合格」或「漏水」。 專業判斷應同時考慮基準位置、天氣、冷氣、日照、 建材及現場痕跡。
香港漏水檢測的客觀記錄標準
香港屋宇署相關滲水調查資料顯示， 滲水調查可按情況使用濕度測試、色水測試、蓄水測試、 噴水測試及其他檢測方法。 不過，政府部門的法定調查程序與新盤交樓驗樓並不完全相同。
收樓階段的重點，是把可疑情況轉化為 有位置、有相片、有現象、有測試結果的項目， 讓發展商、承建商或相關人士可以覆檢及執修。
| 記錄項目 | 建議內容 | 跟進目的 |
|---|---|---|
| 準確位置 | 房間、牆身方向、窗框哪一邊、距離地面位置 | 避免只寫「房內有水印」而無法定位 |
| 表面現象 | 水印、起泡、霉點、裂縫、甩膠或木器膨脹 | 分辨表面瑕疵與潛在入水路徑 |
| 測試結果 | 濕度比較、熱成像異常、去水或用水測試情況 | 建立客觀的檢測紀錄 |
| 環境資料 | 檢查日期、天氣、是否剛下雨、冷氣及用水情況 | 協助判斷間歇性滲水條件 |
| 執修要求 | 要求檢查源頭、修補工序及完成後覆驗 | 避免只補油或遮蓋表面 |
新樓驗樓最常見的漏水位置
1. 窗框、窗台及外牆接口
窗邊是香港驗樓的重點位置。窗框四周填縫、矽膠、 窗台斜水及窗扇閉合情況，任何一項施工粗疏， 都可能讓雨水沿細縫滲入。
部分問題在晴天收樓時並不明顯。 驗樓師會留意窗框角位、窗台底部、 窗鉸附近和相連牆身是否有早期水漬或局部異常。
2. 浴室地台、牆角及浴屏收口
浴室需要同時檢查地面、牆角、浴屏邊、 地台去水及浴缸或企缸收口。 去水慢不一定等於漏水，但積水長時間停留在牆邊或門檻， 會增加防水及收口不足的風險。
如果浴室外牆、門框或相連睡房牆腳出現潮痕， 便不應只當成清潔或通風問題處理。
3. 廚房鋅盆櫃及洗手盆櫃
鋅盆櫃、洗手盆櫃及相關來去水接口經常被櫃門遮擋。 如果接口出現微漏，水分可能長期困在櫃內， 先令櫃板發脹，其後才出現霉味及發黑。
4. 洗衣機、冷氣及露台去水
洗衣機去水位、冷氣去水喉及露台地漏， 都應檢查接口、去水速度及附近有沒有倒灌或滲漏痕跡。 有地漏不代表去水一定暢順， 亦不代表周邊防水收口必然完整。
2026 防漏水驗樓清單：10個檢查位置
無論是新樓驗樓、居屋收樓、 二手樓驗樓或毛坯單位樓宇檢測， 都可以先按以下驗樓清單逐項檢查：
- 窗框四周：填縫、矽膠、角位及窗扇閉合
- 窗台位置：斜水、積水、水印及牆腳潮痕
- 浴室地台：去水速度、積水方向及地台收口
- 浴屏或浴缸：玻璃邊、矽膠及牆身接口
- 浴室外牆：門框、地腳線及相鄰睡房牆腳
- 廚房鋅盆櫃：來去水接口、櫃底及背板
- 洗手盆櫃：隔氣、去水喉及冷熱水接口
- 洗衣機位置：來水掣、去水口及附近地台
- 冷氣及露台：去水喉、地漏及外牆接口
- 天花與牆身：色差、起泡、裂紋、霉點及異味
信誠驗樓專業提示： 看見一小點水印時，最不應只要求補油。 補油可以暫時遮蓋外觀，卻不能修復窗框收口、 防水層、去水接口、喉管或外牆裂縫等入水源頭。
驗樓師如何把可疑滲水變成可跟進證據？
發展商執修時最有效的溝通， 不是只說「我覺得好像有漏水」， 而是清楚指出位置、現象、檢查結果及要求處理方向。
信誠專業樓宇服務常用檢測工具
- 紅外線熱成像儀： 協助觀察牆身及天花表面溫差，找出需要進一步檢查的區域。
- 濕度檢測儀： 比較可疑位置與附近基準位置的相對讀數。
- 敲擊槌： 用於牆磚、地磚及批盪的空鼓檢測。
- 水平及排水檢查工具： 檢查地台去水方向、積水及安裝偏差。
- 高清相片記錄： 記錄房間、缺陷位置、範圍及表面情況。
儀器限制： 紅外線熱成像顯示的是表面溫度差異， 並不是直接「透視」牆內水分。 日照、冷氣、喉管溫度及建材差異亦可能造成異常影像， 因此必須配合現場觀察及濕度比較。
需要安排香港專業樓宇檢測？
如正準備新盤收樓、居屋收樓或購買二手樓， 可向信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）查詢驗樓範圍及費用。
新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？
| 比較項目 | 新樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 交樓後建立執修缺陷清單 | 了解單位現況及潛在維修風險 |
| 滲水重點 | 施工收口、防水、窗框及喉管接口 | 老化水印、曾經維修位置及長期受潮 |
| 常見問題 | 窗邊入水、浴室收口、空鼓及去水問題 | 防水老化、喉管滲漏、木器受潮及暗藏修補 |
| 跟進方向 | 提交發展商或承建商執修 | 評估維修需要及與相關人士協商 |
因此，搜尋「驗樓師推薦」時， 不應只比較誰使用最多儀器， 亦應了解報告是否清楚標示位置、現象、相片及跟進建議。
發現滲水後，收樓時應如何跟進？
第一步：保留現場狀態
不要急於自行抹走水印、補膠或油漆。 拍攝遠景及近照，並記錄日期、天氣、用水情況、 異味及水印變化。
如屬窗邊問題，雨後狀況尤其有參考價值。 可以在安全情況下記錄水印範圍， 但不要自行拆窗框或破壞外牆收口。
第二步：正式納入驗樓缺陷清單
缺陷項目應列明房間、位置、問題現象和相片編號， 並要求發展商說明檢查哪個源頭、 採取甚麼執修工序，以及完成後如何覆驗。
第三步：執修後安排複驗
執修完成不代表可以立即剔除項目。 複驗時應檢查修補位置是否只做表面處理、 附近異常有沒有改善，以及用水或排水測試後有沒有新痕跡。
複驗重點： 涉及窗邊、浴室防水或喉管的漏水問題， 最怕「補完看起來很漂亮」， 但真正的入水點或滲漏接口仍未處理。
驗樓費用如何計算？
香港驗樓費用一般會按以下因素計算：
- 單位實用面積及房間數量
- 新樓、居屋、毛坯樓或二手樓
- 單位間隔及檢測範圍
- 是否需要特定防漏水測試
- 是否需要執修後複驗
- 屋苑地點及可安排的驗樓時間
由於每個單位情況不同，不建議只以一個固定價錢概括。 查詢時可提供屋苑名稱、地區、實用面積及收樓日期， 讓驗樓團隊按實際工作範圍報價。
香港各區新盤及二手樓驗樓
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供香港專業樓宇檢測， 服務可按實際預約情況覆蓋港島、九龍及新界。
- 九龍驗樓：啟德新樓驗樓、觀塘、九龍城、油尖旺及深水埗
- 新界新盤驗樓：將軍澳、沙田、大埔、元朗、屯門、荃灣及北區
- 港島驗樓：中西區、灣仔、東區及南區
- 其他類型：居屋驗樓、毛坯樓檢測及二手樓驗樓
香港驗樓常見問題 FAQ
東張西望報道的漏水情況，是否可以靠驗樓提早發現？
部分滲水風險可以在驗樓時透過表面痕跡、濕度比較、 紅外線熱成像、用水及排水測試提早發現， 例如窗框收口異常、牆身水印、浴室外牆受潮及喉管接口微漏。
不過，部分間歇性滲水只會在特定風向、大雨、 樓上用水或喉管受壓時出現，因此任何一次驗樓都不能保證 發現所有隱蔽或尚未發生的漏水問題。
搜尋東張西望漏水後，應該找驗樓師還是漏水維修公司？
如果正在新樓收樓、檢查二手樓現況或需要建立缺陷清單， 可以先安排驗樓及樓宇檢測，記錄可疑位置和表面徵狀。
如果已經持續滴水、爆喉或出現大量積水， 應先關閉相關水源並安排緊急維修。 涉及隱蔽喉管、防水層、外牆或上下層責任時， 可能需要相關承建商或專業人士進一步調查。
收樓時牆身乾爽，是否代表單位沒有滲水？
不一定。部分滲水只會在橫風橫雨、樓上用水、 浴室長時間使用或喉管受壓後出現。
驗樓時應綜合觀察水印、油漆起泡、霉味、 木器膨脹、窗框收口及相對濕度讀數， 而不是只靠手摸牆身。
紅外線熱成像是否可以直接看見牆內漏水？
不可以直接透視。紅外線熱成像顯示的是表面溫差， 冷熱異常可能與水分、冷氣、日照、喉管或建材差異有關。
因此必須配合濕度檢測、現場痕跡及用水測試， 才能作出較合理的專業判斷。
香港驗樓一般會檢查哪些漏水位置？
常見重點包括窗框、窗台、浴室牆角、地台去水、 浴屏及浴缸收口、鋅盆櫃、洗手盆櫃、 洗衣機來去水、冷氣去水、露台去水、天花及相鄰房間牆腳。
新樓驗樓和二手樓驗樓有甚麼分別？
新樓驗樓主要為交樓及執修建立缺陷清單； 二手樓驗樓則較著重單位現況、老化、滲水痕跡、 設備功能及潛在維修風險。
兩者都應檢查窗戶、廚廁來去水、牆身天花、 空鼓及固定裝置。
驗樓費用如何計算？
驗樓費用一般按實用面積、間隔、樓宇類型、 檢測範圍及是否需要複驗而定。
可將屋苑、實用面積及收樓日期 WhatsApp 至 65723011 查詢。
及早驗樓，減少日後漏水爭議
收樓是業主較有條件要求修正交樓質量的階段。 及早安排驗樓，可把滲水風險、施工瑕疵、 空鼓及執修項目逐一記錄。
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）透過現場觀察、 專業檢測工具及有系統的驗樓流程， 協助業主把可疑問題整理成較清晰、可跟進的驗樓清單。
註：驗樓屬於單位現況及可見範圍檢查。 間歇性滲水可能受天氣、用水狀況及隱蔽工程影響， 個別問題或需要由相關專業人士進一步調查。 本文內容與《東張西望》或相關電視台並無隸屬或合作關係， 僅供一般驗樓知識參考。