二手樓驗樓指南：成交前查清滲水、違規工程及維修責任

重點速覽

• 簽署臨約不代表所有樓宇問題自然變成買家責任，實際安排須視乎合約和雙方書面協議。
• 二手樓驗樓重點包括滲水、外牆穿牆喉管、窗框、浴室、廚房、空鼓及改裝痕跡。
• 重新油漆可以遮蓋舊水漬，但不能證明滲水源頭已停止。
• 紅外線熱像及電子濕度工具須配合現場環境、表面狀況和其他測試判斷。
• 重要維修承諾應列明工程範圍、完成期限、驗收方法及未完成時的處理方式。
• 涉及樓價扣減、成交條款或 Retention Money，應由買賣雙方律師按個案處理。

二手樓驗樓為何要在正式成交前進行？

成交前驗樓的核心作用，是在取得鎖匙及承擔後續維修責任前，確認單位現況並保存可供跟進的紀錄。

簽署臨時買賣合約不代表外牆喉管、窗邊滲水或樓下天花水漬只是小問題。正式交收後才發現，追查成因、維修範圍和責任分界通常會更困難。

買家睇樓時往往集中留意間隔、景觀和裝修。可是，新油漆可能遮蓋舊水漬，傢俬亦可能阻擋牆角發霉、地台裂紋或窗框打膠老化的位置。

哪些買家較應考慮專業樓宇檢測？

• 購入樓齡較高或曾維修外牆和喉管的單位。
• 單位曾大幅改動間隔、浴室、廚房或冷氣喉管。
• 睇樓時發現水痕、霉味、油漆起泡或牆身變色。
• 賣方承諾在成交前完成滲水或其他維修。
• 買家未能分辨一般耗損與持續性樓宇問題。

二手樓驗樓清單：哪些位置最容易忽略？

二手樓驗樓應由外至內、由乾區至濕區逐項檢查。除了表面裝修，也要留意窗邊、喉管穿牆位、浴室、廚房及外牆相關位置。

甚麼是空鼓？

空鼓是指磁磚或批盪層與基層之間出現局部空隙，或黏結狀況不足。檢查時可使用敲擊槌輕敲表面，從聲音差異找出可疑範圍，再標示位置和面積。

空鼓不代表磁磚一定會即時脫落，風險要視乎所在位置、範圍、物料狀態及使用環境。高位牆磚、露台、浴室濕區或範圍較廣的情況，一般較值得優先跟進。

門窗、牆身及地台要檢查甚麼？

• 門窗 測試開關、鎖具、窗鉸、膠邊及窗框，留意鬆動、變形和水痕。
• 牆身 檢查裂紋、起泡、發霉、色差、批盪鬆脫及可疑受潮位置。
• 地台 留意高低差、裂紋、鬆動、崩角、接縫及地板受潮變形。
• 露台 檢查去水口、去水坡度、地磚、門檻、牆腳及冷氣機附近水漬。

防漏水及滲水檢查主要查甚麼？

防漏水或滲水檢查主要查看窗邊、浴室、廚房、喉管接口、露台、牆腳及天花有沒有受潮跡象。

二手樓未必適合進行長時間蓄水或具破壞性的測試。實際測試方法要視乎單位是否有人居住、水電供應、裝修物料及業主同意的檢查範圍。

滲水不是看到水漬才開始處理

牆身重新油漆後，舊水漬可能暫時被遮蓋。要判斷問題是否持續，應留意含水量、油漆狀態、牆角霉菌、窗框封膠及近期天氣等資料。

電子濕度檢測工具可協助比較表面讀數；紅外線熱像設備則可找出可疑溫差分布。兩種工具均不能單獨、百分百確定所有漏水源頭。

樓下天花有水漬，買家應留意甚麼？

如果樓下曾反映天花滴水或出現水漬，買家宜查閱投訴、維修紀錄及管理處往來文件，了解事件是否已完成調查和維修。

如個案仍在調查中，不應只把問題視為普通裝修瑕疵。買家應先了解成交後需要配合哪些檢查，以及雙方如何處理尚未完成的維修責任。

香港驗樓流程及常用檢測工具

有系統的驗樓流程包括事前了解、現場檢查、儀器輔助、影像記錄、問題分類及報告跟進。

1. 了解單位背景

   向賣方或代理查詢曾否滲水、維修、改裝，或收到管理處通知，並收集相關文件。

2. 進行目測及功能檢查

   逐一檢查門窗、牆身、地台、浴室、廚房、去水及現場可測試的基本設備。

3. 使用合適工具交叉檢測

   按現場需要使用敲擊槌、水平尺、電子濕度工具、紅外線熱像設備及電力與插座測試工具。

4. 高清拍攝及記錄問題

   標示缺陷所在房間、方向、位置、範圍和檢測結果，避免只有相片而欠缺清晰說明。

5. 整理驗樓報告

   把普通耗損、需要維修及可能影響成交的項目分類，並列出建議跟進方向。

維修責任協議及 Retention Money 應如何處理？

如果賣方承諾在成交前維修，買家應要求把工程範圍、完成日期、驗收方法及未完成時的安排寫入正式文件。

單純寫上「會處理滲水」並不足夠。以窗邊滲水為例，文件宜列明涉及哪一幅窗、採用甚麼處理方法、是否修補外牆封口，以及完成後如何覆驗。

甚麼是維修押金？

維修押金（Retention Money）是買賣雙方按個案協議，在成交安排中暫時保留部分款項，待指定維修符合約定條件後才發放。

維修押金並非每宗交易的必然安排。扣起金額、保管方式、發放條件和期限，均應由雙方協議，並由律師按買賣合約及個別情況處理。

驗樓師在維修協議中的角色

驗樓師可記錄缺陷位置、現場狀況、儀器結果及建議處理方向，讓買家與賣方有較清晰的資料商議，但驗樓報告不應代替法律意見。

美孚新邨外牆違規一類個案，為何較難處理？

舊屋苑外牆加裝物的難處，在於設施可能牽涉單位使用、公共部分、大廈公契、管理處要求及高空工程成本。

以美孚新邨外牆常見情況為例，窗頂擋水物、冷氣去水管、晾衫設施或外牆穿牆喉管，看似只是方便使用，但不代表必然可以保留。

驗樓時可留意是否有非原裝加建、穿牆封口粗糙、喉管鬆脫、鏽蝕或水痕。不過，有關設施是否違規，仍須按管理處文件、公契、政府紀錄及相關專業意見判斷。

還原工程可能包括甚麼？

• 向管理處申請及安排工程時間。
• 搭棚、吊船或其他合適的高空工作安排。
• 拆除外牆加裝物或不再使用的喉管。
• 修補穿牆孔洞、批盪、防水層及外牆飾面。
• 測試修補後是否仍有入水或去水問題。

上述工程的實際方法和成本會因樓宇設計、位置、管理處要求及承建商方案而異。買家宜在成交前釐清由誰負責及如何確認完成。

新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？

新樓驗樓主要針對交樓狀況、施工瑕疵及執修；二手樓驗樓則較著重現況、老化、改裝和既有滲水風險。

甚麼是新樓驗樓？新樓驗樓是業主在收樓前後，按照單位交付狀況檢查牆身、地台、門窗、潔具、去水、設備及裝修缺陷，再整理執修項目作跟進。

驗樓費用受甚麼因素影響？

驗樓費用通常取決於單位面積、物業類型、檢查範圍、現場複雜程度及報告要求。

• 單位實用面積、房間和浴室數量。
• 新樓、二手樓、村屋或特殊間隔。
• 是否需要空鼓、濕度或紅外線熱像檢測。
• 單位是否有大量傢俬，令部分位置難以接近。
• 是否需要詳細相片報告或另行安排覆驗。
• 屋苑位置、預約時段及現場檢查限制。

查詢驗樓費用時，可提供屋苑名稱、實用面積、單位類型、預計驗樓日期及已知問題，以便釐清服務範圍。

驗樓前需要準備甚麼？

驗樓前應安排進入單位、確認基本水電可供測試，並收集已有的滲水、改裝和維修資料。

• 確認賣方同意驗樓日期、時間及可檢查範圍。
• 準備臨時買賣合約及賣方維修承諾的副本。
• 查閱管理處通知、滲水投訴和過往維修紀錄。
• 列出睇樓時發現的水漬、異味、裂紋或設備問題。
• 確認水電供應正常，並移開可移動的遮擋物。
• 向驗樓師說明曾翻油、改動或維修的位置。

發現問題後應如何記錄及跟進？

發現問題後，應先記錄具體位置、狀況、日期和檢測結果，再按風險及成交影響分類跟進。

1. 標示位置

   記錄房間、牆面方向、距離牆角位置及缺陷範圍。

2. 保留證據

   保存原相片、影片、檢測讀數、檢查日期及當日環境資料。

3. 分類問題

   分開普通使用痕跡、一般維修項目及可能影響成交的重大項目。

4. 書面確認

   要求賣方把維修承諾、完成日期及驗收方法清楚寫入文件。

5. 諮詢律師

   如涉及樓價扣減、押金、外牆責任或未結案投訴，應交由律師處理。