二手樓最怕的，
不是樓齡，而是裝修底下的問題

二手樓收樓：先安排驗樓，再簽收

一般二手樓收樓流程，是簽署臨時買賣合約、查冊及按揭安排、正式買賣合約、交吉、 成交及取匙。買家最容易忽略的，是交吉後、成交前的現樓檢查。

這次檢查不是禮貌性睇樓，而是確認單位是否按協議騰空、保留設備是否仍在、 是否出現新的損壞、漏水或人為破損。

驗樓條款寫得清楚，才有跟進空間

若臨時買賣合約有驗樓條款，應在簽約前看清楚條文是否列明驗樓時段、現況交付、 保留設備，以及發現問題後的處理方式。

合約內容涉及買賣雙方權責，遇到含糊條款應由律師提供意見；驗樓師的角色， 是把現場問題查清楚、記錄清楚，避免大家只爭論「到底有冇事」。

二手樓驗樓，不要只看表面靚唔靚

驗樓不是拿著清單逐格打勾就足夠。經驗較淺的買家常集中看牆身花痕、木門鬆緊， 卻漏了真正會引發大額維修的隱蔽問題。驗樓師會先判斷問題位置、痕跡的新舊程度及可能成因， 再決定是否需要進一步測試。

滲水、窗邊與天花，是最先要查的伏位

檢查天花、牆角、窗邊、冷氣機位、廚廁外牆及浴室相鄰牆身， 有沒有水漬、起泡、發霉、油漆剝落或不尋常修補痕跡。

剛髹油不代表沒有問題，反而要留意顏色不一致、局部特別新淨， 或牆身有反覆修補的紋路。

真實驗樓案例

CEILING WATER DAMAGE

天花起泡剝落，不只是油漆問題

天花出現起泡、剝落、霉點或反覆修補痕跡，有機會與上層單位、外牆、 喉管或防水層問題有關。若交收後才發現，維修未必只涉及自己單位， 處理時間及成本往往更難預計。

驗樓時應記錄位置、面積、受潮範圍及修補痕跡，作為後續跟進依據。

窗戶方面，要實際開關，查看窗鉸、膠邊、鎖掣及窗框是否鬆動。 單靠肉眼未必看得到窗邊防水老化，遇上大雨才滲入室內， 屆時責任和維修往往最麻煩。

儀器測試示例

THERMAL IMAGING

窗台滲水，肉眼未必睇得清

部分窗台或窗邊滲水問題，表面可能只見到輕微色差， 甚至已被重新髹油掩蓋。透過儀器檢測及現場觀察， 有助判斷潮濕範圍及問題是否值得進一步追查。

窗邊、窗框、窗鉸、密封膠及外牆接駁位，均應在交收前仔細檢查。

去水「流到」不代表正常

地磚或木地板要留意空鼓、翹起、明顯高低差和異常聲響。浴室及廚房則要試水喉、 去水速度、地漏回味及櫃底滲水痕跡。

去水「流到」不等於正常，排水慢、喉位滲漏或接駁鬆脫，都可能在入住後才浮現。 電掣、插座、燈位、抽氣扇及冷氣機亦應逐一測試。

真實驗樓案例

DRAIN PIPE INSPECTION

排水喉底部積聚廢料，入住後才塞渠？

喉管內部問題未必能從表面發現。排水喉底部積聚建築廢料、雜物或沉積物， 有機會影響去水速度，甚至增加日後淤塞、倒灌或異味風險。

如懷疑喉管有異常，應按現場情況考慮進一步檢查，而非只看去水一刻是否流通。

二手樓收樓前，至少要檢查這些位置

驗樓時發現的問題，應以相片、位置、狀況及測試結果記錄， 而不是只寫一句「有問題」。

• 天花、牆角有否水漬、起泡、發霉或油漆剝落
• 窗鉸、鎖掣、膠邊、窗框及窗台收口是否正常
• 地磚或木地板有否空鼓、翹起、高低差及異常聲響
• 浴室及廚房去水速度、地漏、地台斜水是否正常
• 洗手盆、廚櫃底、浴缸及喉管接駁位有否滲水痕跡
• 電掣、插座、燈位、抽氣扇及冷氣機能否正常操作
• 廚廁相鄰牆身、外牆及冷氣機位有否潮濕或修補痕跡
• 交吉狀況、保留設備及傢俬是否與買賣協議相符

分別不只在於有沒有儀器，而是能否看見風險

自己驗樓適合用作第一次篩查，例如核對交吉狀況、設備清單、明顯破損及基本開關操作。 若單位裝修簡單、樓況清楚，而且買家本身熟悉工程，自己做初步檢查可以節省時間。