驗樓知識・新樓驗樓
新樓驗樓與入伙後維修比較：為何應在收樓前檢查？
重點速覽
- 收樓前發現的問題，通常較容易連結至原有交樓質素。
- 空置單位沒有傢俬遮擋，牆角、地台及櫃底較容易檢查。
- 滲水、空鼓、去水及電力異常應盡早記錄和跟進。
- 驗樓報告應列明位置、現象、相片及建議處理方向。
- 執修後需要覆驗，不能只以重新髹油或表面修補作準。
- 驗樓費用會受實用面積、單位類型、檢測範圍及地點影響。
甚麼是新樓驗樓？
新樓驗樓是業主在新盤交付及正式入伙前，有系統地檢查單位施工完成度、設備運作及可見缺陷的過程。
香港驗樓一般涵蓋牆身、天花、地台、門窗、廚房、浴室、供電、排水、固定傢俬及隨樓設備。檢查所得資料會整理成驗樓清單，供業主向發展商提交及跟進執修。
驗樓並不是單純挑選外觀瑕疵，而是在單位仍未受裝修、傢俬和日常使用影響前，建立清楚的狀況紀錄。
收樓前驗樓與入伙後維修有甚麼分別？
主要分別在於責任界線、檢查環境及維修成本。收樓前單位較空曠，問題較容易定位；入伙後則可能受傢俬、裝修和使用痕跡影響。
| 比較項目 | 收樓前驗樓 | 入伙後維修 |
|---|---|---|
| 責任界線 | 較容易證明問題在交樓時已存在 | 可能需要釐清是否涉及使用或裝修改動 |
| 檢查環境 | 單位空置，牆角、地面及櫃體容易檢查 | 傢俬、電器及雜物可能遮擋缺陷 |
| 維修影響 | 較少涉及搬移傢俬和保護家居物品 | 可能需要清場、停用廚廁或配合施工 |
| 記錄及跟進 | 可集中提交缺陷清單及安排覆驗 | 問題分散出現，溝通及判斷時間較長 |
| 整體成本 | 有助在裝修及入住前處理缺陷 | 或牽涉拆裝、清潔、請假及租務協調 |
入伙後發現問題並不代表一定無法跟進，但如果業主已安裝傢俬、改動喉管或加裝電器，對方可能要求更多資料以確認成因。
為何空置單位最適合進行樓宇檢測？
空置單位能讓驗樓人員沿牆角、窗台、地台及櫃體交接位連續檢查，減少視線及儀器操作受阻。
新髹油的牆身、明亮燈光及整潔地面，可能令細微裂紋、凹凸或收口問題不易被發現。使用水平尺、照明及高清拍攝，可協助記錄位置和表面狀況。
在浴室及廚房測試排水時，空置環境亦較容易觀察積水方向、地漏去水速度及接駁位置有否異常。
實用新樓驗樓清單
驗樓清單應同時涵蓋外觀、功能、安全風險及用水測試。以下是收樓時常見的檢查範圍。
牆身及天花
- 裂紋、油漆起泡、污漬及批盪粗糙
- 牆面明顯凹凸、陰陽角及收口不直
- 天花水漬、修補痕跡或異常色差
地台及飾面
- 地板高低差、鬆動、刮花及接縫
- 地磚、牆磚及石材空鼓
- 浴室地台坡度及積水情況
門窗檢查
- 門扇開關、門鉸、門鎖及門縫
- 窗框膠邊、鎖扣、排水孔及窗台
- 玻璃、五金及窗扇開合狀況
浴室及廚房
- 水龍頭、花灑、洗手盆及坐廁接駁
- 去水速度、滲漏、喉管及膠邊收口
- 廚櫃、浴室櫃、枱面及門板調校
電力及設備
- 開關、插座及固定電器基本測試
- 抽氣扇、抽油煙機及煮食設備
- 冷氣機運作及去水位置
文件及記錄
- 單位平面圖、設備清單及交樓文件
- 每項缺陷的房間、方向及具體位置
- 相片、影片、日期及執修回覆
甚麼是空鼓？空鼓檢測如何進行？
空鼓是指瓷磚、批盪或飾面層與基層之間存在局部空隙，敲擊時可能發出與周邊不同的聲音。
空鼓檢測一般會使用敲擊槌逐格檢查，並把異常位置標示及拍攝。判斷時需要比較同一物料及相鄰位置的聲音，不能只憑單一下敲擊便作結論。
小範圍空鼓未必即時影響使用，但如出現在浴室、廚房、通道或容易受力的位置，便應記錄並要求相關方面評估處理。
防漏水測試主要檢查甚麼？
防漏水及滲水檢查主要觀察窗邊、牆角、天花、浴室、廚房、喉管接駁及潔具周邊有否受潮或滲漏跡象。
現場可使用電子濕度檢測工具，按表面狀況比較不同位置的讀數；紅外線熱像設備則可協助觀察溫度分布異常，作為進一步檢查的參考。
專業驗樓流程及檢測步驟
完整流程由驗樓前準備開始，經現場檢查、缺陷記錄、提交執修，最後再覆驗處理結果。
- 確認單位資料 提供屋苑、座數、單位類型、實用面積及可驗樓日期。
- 準備交樓文件 帶備鎖匙、平面圖、隨樓設備清單及發展商指定表格。
- 現場分區檢查 依次檢查門窗、牆身、地台、廚廁、供電、排水及設備。
- 使用合適工具 按需要使用敲擊槌、水平尺、濕度工具、熱像設備及插座測試工具。
- 建立問題紀錄 以高清相片記錄位置、現象、範圍及可重複測試的方法。
- 提交及覆驗 向發展商提交缺陷清單，執修後重新檢查原有問題。
入伙後維修常見的三個被動位置
入伙後維修最常遇到證據不足、工程影響生活及小問題擴大的情況。
1. 滲水證據及源頭不清晰
天花水漬、牆角起泡或門框受潮，可能涉及防水、喉管、窗邊或其他位置。入伙前的報告和相片，有助建立問題出現的時間線。
2. 執修牽連傢俬及裝修
如需重鋪地磚、處理浴室防水或打開假天花，已入住單位便可能需要移動傢俬、保護物品及暫停使用部分空間。
3. 小問題演變成較大工程
門鉸鬆動、去水緩慢、插座接觸不良或局部空鼓看似輕微，但同類問題若在多處出現，便需要進一步檢查整體安裝或施工狀況。
發現問題後應如何記錄及跟進？
有效的缺陷清單必須讓執修人員能準確找到問題，並讓業主在覆驗時重複檢查。
- 寫明房間、牆面方向、櫃體編號或設備位置。
- 描述實際現象，例如裂紋、滲水痕、空鼓或關窗不順。
- 拍攝近鏡及包含周邊環境的定位相片。
- 記錄發現日期、提交日期、回覆及維修安排。
- 保留驗樓報告、電郵、表格和每次覆驗結果。
若原本問題是窗戶關不緊，覆驗時應再次測試開關及鎖扣；若是排水問題，便要重新測試去水速度及積水。表面補油不代表原有成因已處理。
新樓驗樓與二手樓驗樓的分別
新樓驗樓集中檢查交樓質素及執修項目；二手樓驗樓則更重視單位現況、老化、改動及日後維修風險。
| 項目 | 新樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 記錄交樓缺陷及跟進執修 | 了解單位現況及潛在維修需要 |
| 常見重點 | 施工收口、空鼓、設備、門窗及排水 | 滲水、老化喉管、電力、改建及設備損耗 |
| 跟進方式 | 按發展商程序提交缺陷清單 | 供買家評估維修預算及交收安排 |
驗樓費用受甚麼因素影響？
驗樓費用通常按單位面積、物業類型、檢查範圍、地點、設備數量及報告要求而定。
- 單位實用面積、房間及洗手間數量
- 新樓、二手樓、複式或特色單位
- 是否需要空鼓、濕度或紅外線熱像檢查
- 隨樓設備、固定櫃體及檢測位置數量
- 屋苑所在地點、預約時間及現場限制
- 報告形式及是否需要覆驗或後續建議
查詢時提供屋苑名稱、單位面積、平面圖及預計收樓日期，有助服務提供者較準確地說明範圍及報價。
驗樓前需要準備甚麼？
業主應預先確認水電供應、帶備文件，並盡量保持單位空置，讓檢查順利進行。
- 確認大廈及單位的進場時間和登記程序。
- 帶備鎖匙、交樓文件、設備清單及平面圖。
- 確認單位已有基本供水和供電。
- 避免在驗樓前安排傢俬、裝修材料或大型電器進場。
- 了解發展商提交缺陷的期限、表格及聯絡方法。
- 預留時間與驗樓人員核對較重要的問題。
哪些業主應考慮聘請專業驗樓服務？
首次置業、工作繁忙、不熟悉樓宇檢查，或單位涉及多項設備及施工細節的業主，可考慮聘請專業驗樓服務。
收租業主亦可在租客入住前安排檢查，減少入住後報修、施工和租務協調。至於二手樓買家，專業樓宇檢測可協助了解可見狀況及預計維修項目，但不能取代法律、結構或其他專門意見。
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供新樓及二手樓驗樓、樓宇檢測、空鼓檢測、防漏水及滲水檢查、紅外線熱像檢測，以及驗樓報告和執修跟進建議。
香港驗樓常見問題 FAQ
新樓應該在收樓前還是收樓後驗樓？
建議在取得單位檢查安排後、傢俬及裝修材料進場前驗樓。空置單位較容易檢查牆角、地台、門窗及櫃底，亦可及早建立缺陷紀錄，按發展商程序提交執修。
香港驗樓一般需要檢查哪些位置？
一般會檢查牆身、天花、地台、門窗、浴室、廚房、排水、供電、固定櫃體及隨樓設備，並按現場情況進行空鼓、濕度、插座及紅外線熱像等輔助檢測。
驗樓發現空鼓是否一定要全部重鋪？
不一定。空鼓需要按位置、範圍、飾面物料及使用風險判斷。業主應先把異常位置清楚標示和記錄，再要求相關方面評估修補方法，避免只憑聲音自行判定工程方案。
紅外線熱像可以準確找出所有漏水源頭嗎？
不可以。紅外線熱像主要顯示表面溫度分布，異常位置不一定等同漏水源頭。結果需要配合環境溫濕度、表面物料、濕度讀數、用水測試及現場痕跡綜合判斷。
驗樓費用通常如何計算？
驗樓費用通常受實用面積、單位類型、地點、廚廁及設備數量、檢測範圍、報告形式和覆驗需要影響。查詢時提供屋苑、面積、平面圖及收樓日期，可方便確認服務範圍。