一個新盤單位，窗邊出現水漬、牆紙起泡，或者窗框角位摸落有濕氣，絕對不應只當成清潔問題。這類新盤窗邊滲水處理案例，最怕是表面抹乾後便算，真正入水路徑未找出，到雨季或颱風天又再滲，屆時傢俬、木地板甚至牆身飾面都有機會受損。收樓驗樓時，驗樓師要看的不只是「有沒有水」，而是水從哪裡入、已經影響到哪裡，以及發展商的執修方案能否真正斷尾。
窗邊滲水不是每次都很明顯。有些單位在晴天驗樓，牆身看起來正常，但驗樓師憑經驗會留意窗框四角、窗台底、牆角油漆色差、矽利康收口和窗扇排水孔。這些位置往往就是新樓最容易被忽略的伏位。早一步在缺陷清單上寫清楚，便少一個日後自己掏錢維修的風險。
一宗新盤窗邊滲水處理案例，問題不只在窗框
曾有新盤業主在收樓前自行入單位查看，發現睡房窗台近牆的一角有淡淡水印。表面沒有滴水，窗戶開關亦正常，現場人員初步只建議清潔後觀察。但驗樓時，我們發現窗框內側下沿有不正常的濕痕，窗台石與窗框接合位的填膠亦出現細小裂口。
以水分檢測儀比對同一幅牆不同位置後，窗邊讀數明顯較高，濕氣範圍更延伸至牆身角位。這種情況不能單靠補一圈表面膠便交差，因為水源可能來自窗框與外牆之間的接合、固定螺絲位置，亦可能是窗框排水設計或安裝傾斜有問題。
驗樓師在缺陷報告內不會只寫「窗邊滲水」。較有用的寫法，是列明發現位置、受影響範圍、現場水分狀況、相關收口裂縫，以及要求發展商查找入水源頭後修復，再安排覆驗。問題寫得具體，發展商較難以一次表面修補便視作完成。
為何表面補膠，往往未必足夠？
矽利康老化或收口不完整，確實是常見成因，但不是唯一成因。若外牆窗框接縫、防水層或窗框排水系統本身有缺陷，內側補膠只是在室內把水暫時擋住。水仍可能積在窗框或牆體內，之後從另一個較弱位置走出來。
執修是否合理，要看問題根源。若只見室內邊位輕微裂開，而其他檢查正常，補膠後再做測試或可接受；但若已有牆身濕痕、水分讀數偏高，或在雨後反覆出現，業主便應要求發展商檢查窗框外圍、排水孔及相關防水收口，而不是只處理肉眼看得到的一小段。
驗樓師怎樣判斷窗邊滲水風險
新盤驗樓不一定每次都遇上大雨，因此不能只等「見到漏水」才記錄。經驗較深的驗樓師，會將窗邊的觀察拆開處理：先看痕跡，再看結構和收口，最後用儀器作交叉比對。
窗台底部或兩側牆身有泛黃、水漬、油漆起泡、牆紙翹起，都是直接訊號。較隱蔽的情況，則可能只是在窗框邊的批灰有幼裂、顏色比附近牆身深，或觸摸時有異常潮感。這些未必能單獨證明正在漏水，卻足以列入缺陷清單，要求跟進。
窗框本身也要細看。窗扇關上後是否貼服、膠條有否扭曲或脫落、四角接縫有否裂隙、排水孔有否被膠料或雜物堵塞，全部與排水有關。部分施工問題不在於材料壞，而是安裝收口粗糙，雨水未能按設計排走，便有機會回流入室內。
水分檢測儀的價值，在於比較而不是單看一個數字。驗樓師會將窗邊、同一面牆中段及其他乾燥位置作比對。若窗邊讀數明顯異常，加上已有水漬或裂口，便更有依據要求執修。儀器不是用來製造恐慌，而是讓業主和發展商有較客觀的現場紀錄。
收樓時發現窗邊問題，應怎樣要求執修
業主最容易吃虧的地方，是口頭反映後沒有留下完整紀錄。收樓驗樓發現窗邊疑似滲水，應在缺陷清單標示清楚房間、窗戶位置及受影響部位，例如「主人房近窗台右側牆角有水漬及水分偏高」。相片要同時拍到整個窗位和近距離細節，才不會日後難以確認位置。
與發展商跟進時，重點不是要求「抹乾」或「補返靚」，而是要求查明成因、處理入水位置，以及完成後重新檢查受潮範圍。若牆身已吸水，油漆表面即使翻新，內部未乾透仍可能日後發霉、再起泡。合適的次序應是先止水和確認乾燥，再修補飾面。
有些情況需要外牆或較高位置作檢查，業主未必能即時看到施工過程。這不代表只能被動接受。你可以要求清楚交代修補範圍和方法，完成後再約覆驗，重點看窗框收口是否完整、原有濕痕有否擴大，以及水分狀況是否回復正常。若發展商安排淋水測試，更要留意測試時間、淋水範圍及室內觀察結果是否有記錄。
哪些情況不宜急著簽收或關閉個案？
如果窗邊有正在滴水、牆身明顯潮濕發霉、窗台石鬆動，或者問題已影響電掣附近位置，便不應視為小瑕疵。這些情況要先要求處理並覆驗，尤其香港雨季長，短期看似無事，不等於往後經得起連場大雨。
至於只有極輕微收口裂縫、沒有水漬，水分比對亦正常的個案，未必需要過度放大，但仍應列明執修。新樓交付的標準不應是「暫時未漏」，而是窗邊收口、排水和牆身飾面均應完整。業主不需要與現場人員爭拗工程理論，只要根據驗樓報告，要求將問題修好並保留紀錄。
覆驗比首次驗樓更考驗細節
不少業主以為發展商通知執修完成，事情便結束。其實窗邊滲水最常見的問題，是修了表面但未處理根源，或者新補的膠條看似整齊，邊位卻仍有斷口、起泡和不連續位置。
覆驗時，驗樓師會對照原本相片和缺陷位置，確認不是只把水漬油漆蓋掉。窗框四角、窗台與牆身交界、窗扇密封膠條及排水孔，都應再次檢查。若原先有水分異常，亦應再次量度比較。修補後完全沒有濕氣不一定即時做到，因為牆體需要時間散濕；但讀數不應持續惡化，更不應出現新的水漬。
新盤收樓講求的是把問題抓在責任期內。窗邊小小一道水痕，背後可能只是收口手工，也可能反映窗框防水未做好。及早安排驗樓，由驗樓師用實戰經驗和專業儀器把證據整理好，業主便能有根據地要求發展商執修，而不是等入住後才在雨夜追查漏水源頭。