收到入伙信之後，最多人第一個反應係興奮，第二個反應就係慌 – 新樓驗樓幾時做先唔會蝕底？如果你等到傢俬入場、油漆補過、甚至開始住先發現滲水、地磚空鼓、窗框漏風，嗰陣已經唔係「執漏麻唔麻煩」咁簡單，而係邊啲問題發展商肯唔肯認，邊啲又變成你自己埋單。
講結論先 – 新盤驗樓最理想嘅時間，係收樓當日或者收樓後極短時間內，仲要係未裝修、未入傢俬、未搬入去之前做。原因好直接：單位仲係最原始狀態，瑕疵最容易睇清，驗樓師亦最容易用儀器快速鎖定問題，再整理成發展商易跟進嘅執漏清單。你愈早做，愈有主動權。你愈遲做，愈多灰色地帶。
新樓驗樓幾時做最好？先搞清三個時點
1. 收樓日前 – 先約驗樓師，唔好等拎匙先搵
好多業主犯嘅第一個錯，就係收到通知先開始周圍問人搵邊個驗樓。結果係時間趕，熱門時段爆滿，最後求其搵，或者索性自己睇兩眼就算。新樓驗收最講時機，因為發展商交樓安排通常好密，你一錯過黃金時間，後面所有事都被動。
正確做法係一收到入伙信，就盡快預約驗樓師，預留收樓當日或者緊接住幾日內上門。呢一步唔係形式，而係部署。經驗夠嘅驗樓師會提醒你要準備咩文件、點樣配合管理處安排、邊啲位置最值得即場留意，等你唔會臨場手忙腳亂。
2. 收樓當日 – 最值錢嘅驗樓時間
如果可以安排到，收樓當日驗樓通常係最穩陣。因為單位啱啱交到你手，發展商仲未有空間將責任推去「使用後造成」或者「搬運碰撞導致」。呢個時間做新樓驗收，驗樓師見到嘅，就係最接近發展商原裝交樓狀態。
實戰上，收樓當日最常見嘅伏位唔係表面嗰啲明顯花痕，而係隱藏問題。例如窗邊滲水風險、牆身批盪不平、地磚空鼓、浴室去水斜度有問題、門框安裝歪斜、玻璃膠收口求其。呢啲問題你自己未必識睇，但驗樓師用空鼓鎚、水平尺、紅外線熱像儀、含水率測試等工具，通常好快已經捉到路。
3. 執漏後覆驗 – 唔好以為發展商話整咗就真係整好
第一次驗樓搵到問題，只係上半場。之後發展商安排師傅執漏，唔代表單位已經安全過關。好多所謂「執咗」只係表面補一補，遮一遮，甚至將原本問題由一個位搬去另一個位。最典型就係空鼓位補完之後，隔籬再爆；又或者窗邊重新打膠，但水路根本未處理。
所以，執漏後再覆驗好重要。尤其係第一次已經發現漏水痕跡、空鼓範圍大、木門鬆脫、浴室排水差呢類問題，更加唔可以只靠肉眼望下就收貨。驗樓師第二次入場，重點唔係重新由零開始，而係逐項對返缺陷有冇真正改善，避免你以為完咗，其實伏咗。
點解唔建議搬入去先驗樓
最簡單一句 – 一住入去，責任界線就開始模糊。
你擺咗傢俬，某啲牆角同地腳線被遮住；你用過浴室，去水慢可以話係頭髮塞；你開過冷氣，冷凝水問題又可能變成「使用情況不同」。到時你再同發展商講有問題，對方最鍾意就係拖字訣，或者將焦點轉去你使用方式。
仲有一點好多人忽略，裝修同入伙會掩蓋原始瑕疵。地板鋪咗保護墊、牆身掛咗櫃、天花裝咗燈槽，之後先做驗樓，唔少地方已經唔適合敲、唔方便測、睇唔到原貌。你以為慳咗時間，其實係將最大嘅追討機會拱手讓人。
新盤驗樓最常見伏位，點解一定要早捉
新樓最麻煩，從來唔係明顯甩皮甩骨，而係表面光鮮、細節鬆散。發展商示範單位永遠做得靚，但交樓單位往往係另一回事。驗樓師最常見到嘅，通常集中喺幾個位置。
首先係濕區。浴室、廚房、窗台周邊，全部都係高危位。排水坡度差，會積水；地台防水做得馬虎，會有滲漏風險；洗手盆、鋅盆、浴屏、浴缸邊收口唔靚，日後發霉滲水只係時間問題。呢類問題如果入伙前唔捉，住落先發現，麻煩程度直線上升。
其次係地磚、牆磚同批盪。空鼓唔一定即刻爆，但等你住一排、溫差一變、受力一多，就可能鬆、裂、起拱。牆身唔平、角位歪，唔單止影響觀感，之後裝櫃、裝門、做任何配合都可能出事。你自己肉眼望未必覺，驗樓師一路敲一路量，問題就好容易現形。
再嚟係門窗。新樓窗框最怕唔正、打膠差、膠邊斷位、五金鬆。平時未落大雨你可能覺得冇事，一到打風落雨先出事，但嗰陣已經唔係最好追數時間。木門都一樣，門葉、門框、鉸位、門鎖手工差，初期可能只係有聲或唔順，之後可能變形、刮地、關唔實。
驗樓師實戰上，點樣幫你快狠準搵問題
好多準業主會問，我自己帶把捲尺、開下水、開下窗，得唔得？老實講，可以，但只會見到最表面嗰層。新樓驗樓真正值錢，係靠經驗判斷邊啲位「有古怪」，再用儀器證實。
例如牆角有一小塊顏色偏差，普通人當污漬，驗樓師會懷疑係濕氣走過。又例如浴室地面望落好似平平無奇，但倒水之後水流方向唔對，已經反映斜水有問題。再加上紅外線熱像、含水率檢測、空鼓敲擊、水平量度，唔少隱藏瑕疵都可以喺未惡化前被捉出嚟。
另一個關鍵，係報告同執漏清單。發現問題唔代表事情完咗，最怕係你講唔清、寫唔準、影相冇重點，結果發展商跟進得含糊。熟手驗樓師會按位置、問題類型、嚴重程度整理好，等發展商冇咁容易扮睇唔明。對業主嚟講，快手交到一份清楚嘅執漏清單，先至真係爭取到時間。
如果收樓安排好趕，最少要守住咩原則
現實係，有啲業主未必約到收樓當日即刻驗樓，或者工作時間撞晒。咁點算？唔係冇得救，但原則一定要守住 – 盡量喺拎匙後極短時間內完成驗樓，而且喺任何裝修、清潔、大型傢俬入場前處理。
你可以遲一兩日，但唔好拖到一兩星期。因為拖得愈耐，單位狀態愈唔原始，管理安排、執漏流程、現場拍照紀錄都會變得麻煩。尤其係如果單位有漏水或者空鼓呢啲需要即時記錄嘅問題，早一日做，證據都硬淨啲。
驗樓唔係挑骨頭，而係幫你守住之後幾年
有啲人怕尷尬，覺得新樓小小瑕疵好正常，唔使搞到咁大陣仗。呢個諗法最易中伏。新樓驗收唔係為咗刁難邊個，而係你花咗一大筆錢買返嚟嘅單位，交樓質素本來就應該過關。你而家唔追，之後牆身發霉、地磚爆裂、窗邊入水、浴室倒灌，維修成本同精神壓力都係你食。
而且，唔少瑕疵初期睇落好細，但背後可能牽涉施工手工差。你今日當小事，半年後就可能變大事。驗樓師嘅價值，正正係喺問題未變貴之前，幫你一口氣捉出嚟，逼發展商喺責任仍然清晰時處理。
收到入伙信之後，你下一步應該點做
好簡單，唔好再停留喺「到時先算」。收到通知，就盡快安排驗樓時間，將收樓日、驗樓、交執漏清單、覆驗呢幾步串連好。成件事唔需要你識工程，但要有一個眼夠利、手夠快、知道發展商常見交樓伏位嘅驗樓師企喺你嗰邊。
如果你而家正準備收樓，最實際嘅做法唔係上網睇十篇理論，而係喺黃金時間內完成一次真正有用嘅新樓驗收。信誠專業樓宇服務做嘅，正正就係幫準業主喺最關鍵嗰幾日，快速找出隱藏問題，整理好執漏清單，等你收樓唔使靠估。新樓最怕唔係有瑕疵，而係你太遲先發現。