新樓驗樓十大驗收重點：拆解滲水、空鼓與執修常見伏位

為甚麼新樓驗樓不能只靠肉眼行一圈？

新樓驗樓的核心，是在傢俬進場及正式入住前，有系統地記錄單位的交付狀況。花痕和崩角容易看見，但空鼓、異常濕度、地台斜度、插座接線及窗框防水風險，往往需要敲擊、量度和實際測試。

甚麼是新樓驗樓？

新樓驗樓是業主收樓時，按門窗、牆身、地台、水電、廚房、浴室及露台等範圍檢查單位，記錄可見缺陷及潛在風險，再向發展商或相關單位提交執修清單的過程。

驗樓並非把每一點觀感差異無限放大，而是分辨一般飾面問題、施工質量缺陷，以及可能引致滲水、鬆脫或使用不便的項目。

哪些業主適合安排驗樓？

• 首次置業，未熟悉收樓流程及驗樓清單的業主。
• 單位設有大量地磚、牆磚、落地玻璃窗或露台。
• 準備短期內裝修、造櫃或鋪設傢俬的業主。
• 曾發現水漬、異味、去水緩慢或門窗開關異常。
• 希望用較清楚的文字、相片及位置記錄跟進執修的人士。

新樓驗樓十大重點及常見交樓問題

檢查次序應由整體飾面開始，再逐步測試地台、門窗、水電、廚廁及戶外位置。以下十項涵蓋香港新樓驗樓常見問題，業主可按單位設計調整次序。

1. 牆身、天花與油漆平整度

在自然光和室內燈光下斜看牆面，留意批盪不平、色差、砂眼、裂紋、起泡及明顯修補痕跡，尤其是窗角、門框角、橫樑底及不同物料的交界。

細微髮絲裂紋未必等同結構問題，但若裂紋持續延伸、集中於開口角位，或同時出現水漬和油漆剝落，便應拍照、量度大概位置並要求檢查。

2. 地磚、牆磚及空鼓檢測

空鼓是指磚材與底層之間可能存在接觸不足或局部空隙，敲擊時聲音與周邊實心位置明顯不同。檢查通常使用敲擊槌輕敲，不應以硬物大力撞擊磚面。

是否需要執修，要綜合位置、範圍、磚材狀況及鬆脫風險判斷。接近磚角、通道或同一牆面多處出現的空鼓，應在驗樓清單清楚標示。

3. 地台水平、斜度與收口

客飯廳及房間可用水平尺檢查有沒有異常高低差，並留意房門口、地腳線、廚房入口及不同地材之間的收口。

浴室、露台和工作平台則需要合理去水斜度。放水後若水流向門口、牆腳或長時間停留，可能反映坡度、地漏位置或表面收口需要改善。

4. 窗戶、露台門及窗框滲水風險

逐扇測試開關、鎖掣、窗鉸和把手，查看窗扇有否刮底、膠邊是否完整，以及窗框四周填縫有沒有裂開、缺口或粗糙收口。

晴天沒有水跡，不代表窗戶一定不存在風險。驗樓時可檢查外牆交界、排水孔、窗槽及密封膠狀況；如現場規則和環境許可，才進行適當灑水測試。

5. 大門、房門、門框及五金

所有門扇都應實際開合，檢查是否碰地、門縫不均、門鉸鬆動、鎖舌失準或出現異響。門框崩花、飾面刮損及打膠不完整亦應記錄。

大門和露台門除了外觀，也要留意能否順利關閉及扣實。木門若有受潮或變形跡象，宜在交樓初期提出，避免日後難以釐清成因。

6. 浴室防水、地漏及去水速度

防漏水測試主要檢查甚麼？一般會觀察淋浴屏、浴缸邊、門檻、地漏、喉管接駁及相鄰牆身，查看放水後有沒有滲漏、水漬、積水或異常濕度。

面盆、花灑及座廁應分項測試。去水慢可能與雜物、隔氣、斜度或安裝狀況有關，未確認成因前不宜自行推斷，但應列入執修要求。

7. 廚房設備、鋅盆及櫃體內部

鋅盆放水時應打開地櫃，查看去水喉、隔氣和接駁位置有沒有滴漏。水龍頭要檢查出水、水壓、冷熱水操作及底座是否鬆動。

櫃門、抽屜和電器門板應全部操作，留意高低不一、碰撞、推拉卡頓、檯面接縫和櫃邊崩花。櫃後或鋅盆底的問題入住後較難觀察，更應在收樓時檢查。

8. 電掣、插座、配電箱及照明

使用電力及插座測試工具檢查基本供電和極性狀況，並逐一操作燈掣、抽氣扇、門鐘及預留電器位置。測試涉及進一步電力工程時，應交由合適人員處理。

配電箱標示應清楚，面板不應明顯鬆動或歪斜。如發現跳掣、插座無電或異常發熱，應停止使用並盡快要求檢查。

9. 供水、水壓與喉管接駁

逐一及同時開啟不同出水位，觀察水壓是否明顯異常，並檢查面盆底、座廁後方、廚櫃內及熱水設備附近有沒有水珠、水漬、鏽痕或異常濕氣。

短時間測試未必能呈現所有慢滲情況，因此可配合電子濕度檢測工具檢查可疑表面，再按現場環境和物料狀況綜合判斷。

10. 露台、工作平台與外牆交界

露台長期受日曬雨淋，應檢查地台斜度、去水口、門檻、牆腳、欄河底座及外牆與門框交界。積水、裂縫、填縫缺口和磚材空鼓都應記錄。

收樓當日未必能全面模擬橫風暴雨，因此驗樓重點是找出可見施工問題及風險位置，而不是在有限測試後作出絕對無滲漏的結論。

專業樓宇檢測流程及常用驗樓工具

完整流程通常包括前期準備、分區檢查、儀器測試、相片記錄、整理報告及執修覆驗。工具可以協助量度，但結果仍須配合現場環境、物料和缺陷位置判斷。

1. 確認交樓資料 核對單位間隔、附送設備、發展商文件及可進行測試的範圍。
2. 由門口開始分區檢查 按客飯廳、睡房、廚房、浴室、露台及工作平台逐區完成。
3. 進行操作及功能測試 測試門窗、水喉、去水、插座、燈掣、抽氣扇和附送設備。
4. 使用合適檢測工具 按需要使用敲擊槌、水平尺、濕度工具、熱像設備及插座測試工具。
5. 高清拍攝及問題記錄 為每項缺陷標示房間、方向、具體位置、現象和測試結果。
6. 提交執修及安排覆驗 完成修補後重新檢查，確認原有問題是否已實際改善。

新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？

新樓驗樓集中記錄交樓缺陷及執修項目；二手樓驗樓則更重視樓齡、使用痕跡、維修風險和裝修改動。兩者都會檢查水電、門窗和滲水，但檢查目的與跟進方式並不完全相同。

驗樓前要準備甚麼？

業主應先預留足夠時間，帶備交樓文件、單位平面圖、設備清單及記錄工具。如屋苑對灑水、電器測試或訪客登記有限制，宜事前向管理處確認。

• 收樓通知、單位資料及發展商提供的缺陷表格。
• 原裝設備及電器清單，方便逐項核對。
• 手機、充電器、紙筆及可移除的標示貼。
• 確認單位是否已接通水、電及熱水設備。
• 預留時間測試去水，不要只作快速視察。
• 傢俬及裝修進場前完成首次檢查和拍攝。

發現問題後，怎樣記錄及跟進執修？

有效的執修清單要做到位置準確、描述具體及證據清楚。不要只寫「房間牆身有問題」，應列明房間、方向、鄰近物件、缺陷現象及相片編號。

1. 先拍攝廣角相片，交代問題位於哪一個房間。
2. 再拍攝近鏡，清楚呈現裂縫、缺口、空鼓標記或水漬。
3. 記下測試方法，例如放水時間、插座測試或門窗操作情況。
4. 按滲水與安全風險、功能問題、飾面問題分類。
5. 保留提交日期、回覆、維修紀錄及完成通知。
6. 執修後安排覆驗，確認問題並非只以補漆或打膠遮蓋。

香港驗樓費用受甚麼因素影響？

驗樓費用通常受實用面積、單位間隔、廚廁數量、戶外空間、檢測範圍及報告要求影響。單看建築面積或網上單一價目，未必能準確反映實際工作量。

• 單位大小與房間數量：檢查點愈多，所需時間通常愈長。
• 浴室、露台及工作平台：涉及較多供排水、防水和門檻位置。
• 附送設備數量：電器、櫃體及五金需要逐項操作。
• 檢測範圍：是否需要空鼓、濕度、熱像或特定功能測試。
• 報告與覆驗安排：相片報告、缺陷分類及再次上門可能影響收費。
• 交通及進場限制：屋苑登記、指定時段或偏遠地點亦可能影響安排。

何時應考慮聘請專業驗樓服務？

如果業主不熟悉樓宇檢測工具、單位設有大量磚材或戶外位置、已發現疑似滲水，或需要較有系統的驗樓報告和執修建議，可考慮由專業驗樓人員協助。

信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供新樓及二手樓驗樓、空鼓檢測、防漏水及滲水檢查、紅外線熱像檢測，以及門窗、牆身、地台、浴室和廚房檢查服務。

香港新樓驗樓常見問題 FAQ

以下整理香港業主收樓時常見的實際疑問。不同屋苑、單位設計及交樓安排可能有別，檢查及提交執修前宜先閱讀相關文件。