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海瑅灣II LA MIRABELLE II 新樓驗樓：收樓伏位、流程及清單
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重點速覽
- 新樓外觀整潔，不代表收口、去水及門窗功能完全正常。
- 廚房、浴室、窗框及露台涉及用水或雨水，應優先檢查。
- 空鼓須按位置、範圍及使用環境判斷，不宜只憑聲音下結論。
- 紅外線熱像及濕度讀數須配合現場環境和其他測試分析。
- 缺陷記錄應包括相片、房間、確實位置、現象及跟進優次。
- 發展商完成執修後，業主仍應逐項覆驗，不宜只看維修標記。
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甚麼是新樓驗樓？為何海瑅灣II業主需要留意？
新樓驗樓是按空間和設備逐項核對交樓狀況，找出外觀、安裝、功能、去水及疑似滲水問題，並整理成可供執修跟進的記錄。
收樓日見到全新地板及雪白牆身，很容易以為單位沒有問題。然而，真正容易被忽略的位置，通常是櫃後、窗框邊、牆角、地腳線、潔具接駁位及不同物料的交接收口。
驗樓並非刻意挑剔，而是在傢俬進場及正式入伙前，確認單位現況。若入伙後才發現滲水、鬆磚或門窗閉合不良，處理時可能涉及搬動傢俬、拆除裝飾及重新安排施工。
海瑅灣II新樓驗樓應先看哪些伏位？
應先檢查涉及安全、用水及日常功能的位置，再處理刮花、色差等外觀問題。緊湊戶型內的櫃體、飾面及交接位較集中，檢查時不宜只站在房間中央目測。
以下屬一般新樓常見檢查重點，並不代表海瑅灣II每個單位必然存在相關缺陷；實際情況仍須以現場檢查為準。
1. 窗框、玻璃及窗邊收口
每扇窗均應實際開關，檢查窗鉸、鎖掣、手柄、膠邊及閉合情況。窗框接合不平、密封膠斷裂、去水孔受阻或明顯罅隙，均應拍照記錄。
晴天檢查未必可以重現風雨環境，因此不能單憑當日沒有水迹便排除風險。任何淋水或防漏水測試，都應在物業規則及現場條件許可下進行。
2. 浴室、廚房及露台去水
廚廁涉及供水、排水、防水及潔具固定。驗樓時應測試水龍頭、水盆、地漏、坐廁、浴屏及去水速度，並留意地台有沒有明顯積水或倒流。
防漏水測試主要檢查甚麼？主要觀察用水位置、喉管接駁、潔具周邊、窗框或其他接合位置有沒有水迹、異常濕度及滲漏徵狀，而非單靠一項儀器判定源頭。
3. 固定櫃體、門板及五金
廚櫃、浴室櫃及房門應逐一操作。常見記錄包括門板高低不一、鉸位鬆動、櫃門互相碰撞、抽屜不順、飾面崩角，以及櫃內收口或喉管孔邊粗糙。
海瑅灣II實用驗樓清單
一份有效的驗樓清單應涵蓋結構表面、固定裝置、供排水、電力及門窗功能，並按問題影響排列優次。
| 檢查位置 | 主要項目 | 常見現象 |
|---|---|---|
| 牆身及天花 | 油漆、裂紋、平整度、濕度 | 色差、批盪不平、裂紋、水迹 |
| 地台及瓷磚 | 空鼓、崩角、水平及接縫 | 敲擊聲異常、鬆動、填縫不完整 |
| 門窗 | 開關、鎖掣、窗鉸及密封膠 | 關不實、刮框、鬆動、收口斷裂 |
| 浴室 | 潔具、浴屏、去水及斜水 | 積水、滲漏、潔具不穩、膠邊缺口 |
| 廚房 | 水盆、喉管、櫃體及電器位置 | 滴水、去水慢、櫃門失準、飾面損傷 |
| 電力裝置 | 開關、插座及固定設備操作 | 無電、面板鬆動、安裝不正 |
| 露台 | 地漏、斜水、欄河及門檻 | 積水、去水受阻、接合位收口不足 |
甚麼是空鼓？
空鼓是瓷磚、批盪或鋪貼層與基底之間出現局部接合不足，敲擊時可能產生較空泛的聲音。檢查人員一般使用敲擊槌逐格輕敲，再標示位置和範圍。
聲音差異本身不等於瓷磚即時有脫落危險。判斷時須考慮空鼓面積、位置、牆磚或地磚用途，以及是否位於牆角、濕區或經常受力位置。
專業樓宇檢測流程及常用工具
驗樓流程通常由單位整體巡查開始，再按房間逐項測試，最後整理相片、位置及缺陷描述。有次序的檢查可減少遺漏，也方便執修後覆核。
- 核對單位及交樓資料： 確認房間、附送設備、鎖匙及可測試範圍。
- 由外至內巡查： 檢查露台、窗戶、客飯廳、睡房、廚房及浴室。
- 進行功能測試： 操作門窗、水掣、潔具、櫃門、插座及固定裝置。
- 使用工具輔助： 以敲擊槌、水平尺、電子濕度檢測工具、紅外線熱像設備及電力測試工具蒐集資料。
- 高清拍攝及記錄： 列明房間、方向、確實位置、問題現象及建議跟進次序。
驗樓前要準備甚麼？
業主應預先確認發展商的收樓、報修及執修期限，並準備平面圖、交樓文件和需要重點檢查的位置。
- 確認驗樓日期、入場人數、時間限制及登記要求。
- 攜帶鎖匙、收樓文件、附送設備清單及單位平面圖。
- 了解單位當日是否已接通水電，以及哪些設備可測試。
- 預留空間讓驗樓人員打開櫃門、窗戶及檢查去水位置。
- 記下業主已留意的水迹、裂紋、異味或設備異常。
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新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？
新樓驗樓主要協助業主記錄交樓缺陷及安排執修；二手樓驗樓則更著重物業現況、老化、改動痕迹及買家日後可能面對的維修項目。
| 比較項目 | 新樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 記錄交樓瑕疵及執修項目 | 了解單位現況及維修風險 |
| 常見重點 | 施工收口、門櫃、瓷磚、設備操作 | 老化、滲水、改動、喉管及設備狀況 |
| 跟進方式 | 按發展商程序提交及覆驗 | 用於議價、維修預算或交樓核對 |
驗樓費用受哪些因素影響？
香港驗樓費用通常受單位面積、房間及設備數量、物業類型、檢測範圍、地點、報告要求和時間安排影響。
例如設有多個浴室、露台、大量固定櫃體或特色設備的單位，需要檢查的項目較多。二手樓如需要針對懷疑滲水或特定位置作較詳細樓宇檢測，所需時間亦可能不同。
比較服務時，業主可先確認報價是否包括現場檢查、相片記錄、驗樓報告、檢測工具及執修跟進建議，而不應只比較單一價格。
發現問題後應如何記錄及跟進？
每項問題都應記錄房間、具體位置、現象、相片及影響，並按發展商指定方式和期限提交。「牆身有問題」過於模糊，較理想的描述是「主人房窗右下角收口有裂縫及表面水迹」。
執修清單應包括
- 項目編號及房間名稱；
- 問題的方向與確實位置；
- 清晰近照及較廣角的環境相片；
- 實際現象，例如去水慢、門板碰撞或插座未能通電；
- 功能、安全、用水或一般外觀的跟進優次。
覆驗時不要只看到修補痕迹便完成簽收。門窗應再次開關、水掣及去水應重新測試，補油和批盪位置亦要檢查平整度、裂紋及明顯色差。
何時應考慮聘請專業驗樓服務？
若業主不熟悉收樓標準、未有合適工具、單位檢查時間有限，或發現疑似滲水、空鼓及功能問題，可考慮聘請專業驗樓服務。
選擇驗樓師推薦或服務時，宜了解實際檢查範圍、使用工具、報告內容及跟進方式。信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供香港新樓及二手樓驗樓、專業樓宇檢測、空鼓檢測、防漏水及滲水檢查等服務查詢。
海瑅灣II及香港新樓驗樓常見問題
海瑅灣II收樓是否一定要請驗樓師？
並非一定要聘請驗樓師，業主亦可自行按驗樓清單檢查。不過，如不熟悉空鼓、濕度、去水、門窗及固定設備測試，或收樓時間有限，專業新樓驗樓可協助有系統記錄問題，方便向發展商提交執修。
新樓驗樓通常需要檢查哪些位置？
新樓驗樓一般包括門窗、牆身、天花、地台、瓷磚、浴室、廚房、露台、固定櫃體、供排水及可測試的電力裝置。檢查不只看外觀，亦會實際操作門窗、水掣、潔具、櫃門和去水設備。
驗樓發現空鼓是否代表瓷磚一定會脫落？
不一定。空鼓是鋪貼層與基底局部接合不足的現象，須按聲音、範圍、位置、瓷磚用途及附近環境綜合判斷。若空鼓範圍明顯、位於濕區或受力位置，應在缺陷清單標示並要求跟進。
紅外線熱像可以準確找出所有滲水源頭嗎？
不可以。紅外線熱像設備主要顯示表面溫度差異，影像亦可能受冷氣、日照、物料及環境濕度影響。結果需要配合電子濕度檢測、現場水迹、附近水源及其他測試分析，不能單獨確定漏水源頭。
發展商完成執修後還需要覆驗嗎？
建議逐項覆驗。業主應按原有相片及缺陷編號，再次測試門窗、供排水、潔具及固定設備，並查看修補位置有沒有裂紋、凹凸或明顯色差。若問題未改善，應保留新記錄並按程序再次提交。