驗樓知識｜防漏水及滲水檢查
香港驗樓漏水檢測指南：由天花水漬到驗樓師滲水報告及責任跟進
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為甚麼香港驗樓要重視天花水漬及牆身起泡？
因為水漬只是結果，真正需要處理的是水從哪裏進入、是否仍然持續，以及涉及哪一個單位或樓宇部分。若未查明源頭便封板或補漆，水分可能繼續積聚，日後再次出現油漆剝落、霉斑或批盪受損。
對一手新盤業主而言，收樓階段是記錄缺陷及要求發展商跟進的重要時機。二手樓買家則可藉樓宇檢測了解現況，評估交樓前是否需要進一步調查或預留維修安排。
驗樓師的天花滲水報告應該記錄甚麼？
一份有用的天花滲水報告不應只寫「發現水漬」，而應交代位置、範圍、表面狀況、儀器讀數、測試方法、相片編號及建議覆檢安排，讓發展商、管理處或相關單位可以按同一位置跟進。
建議包括的證據
- 單位、房間及水漬的準確位置。
- 水漬面積、形狀、顏色及邊界變化。
- 油漆起泡、剝落、霉點或批盪鬆脫情況。
- 附近浴室、窗戶、去水位、喉管或冷氣設施。
- 不同位置的含水率或濕度比較讀數。
- 色水、蓄水或其他測試的開始及觀察時間。
- 執修前後相片，以及相同角度的覆檢紀錄。
如天花剛重新補漆，肉眼可能暫時看不到水印。驗樓師可使用電子濕度檢測工具或其他非破壞性設備比較乾濕差異，但讀數不能單獨證明源頭，仍要結合材料、環境濕度和現場布局判斷。
色水、微波含水率及蓄水測試有甚麼分別？
三種方法的用途不同：色水測試用作追蹤指定水路，含水率檢查用作找出異常濕區，蓄水測試則用於觀察防水層或濕區在一段時間內的表現。驗樓師可按現場情況組合使用。
| 測試方法 | 主要用途 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 色水測試 | 追查去水位、接駁位、浴缸邊或指定水路 | 位置、色水量及觀察時間要合適，過早結束會降低參考價值 |
| 微波／電子含水率測試 | 比較牆身、天花及地台的相對含水狀況 | 材料厚度、金屬、批盪及環境濕度可能影響讀數 |
| 紅外線熱像檢查 | 觀察表面溫差，協助鎖定需進一步檢查的位置 | 溫差不一定等於漏水，不能單靠熱像確定源頭 |
| 蓄水測試 | 檢查浴室、淋浴間或露台的防水表現 | 須控制蓄水範圍、高度、去水口及觀察時間 |
甚麼是防漏水測試？
防漏水測試是透過可控制的用水、色水、淋水或蓄水安排，觀察指定位置有否出現異常滲水。測試主要檢查浴室防水、淋浴盆、浴缸邊、門檻、地漏、窗邊及喉管接駁位置。
新樓驗樓的滲水檢查流程
專業樓宇檢測一般由目視、位置記錄及基準讀數開始，再按懷疑位置安排針對性測試。驗樓師先縮窄範圍再進行測試，可減少把不同來源的水混為一談。
- 了解背景： 記錄水漬首次出現時間、下雨關係、樓上用水情況及過往執修。
- 目視檢查： 檢視天花、牆角、窗邊、喉管、浴室、廚房及相連房間。
- 儀器比較： 使用電子濕度檢測工具或紅外線熱像設備找出需重點覆核的位置。
- 針對性測試： 視乎情況安排色水、淋水、去水或蓄水測試。
- 整理證據： 以高清相片、位置圖、讀數和文字說明記錄發現。
- 執修及覆檢： 完成源頭維修後預留乾燥時間，再比較同一位置的狀況。
完整驗樓清單：除了漏水還要檢查甚麼？
滲水可能與窗框、地台、防水層或喉管工程有關，因此驗樓不宜只集中在一個水印。完整驗樓清單應同時檢查門窗、牆身、地台、浴室、廚房、供電及排水。
門窗
- 開關、鎖具及密封膠狀況
- 窗框接駁及窗邊水漬
- 玻璃、門扇和五金損壞
牆身及天花
- 裂紋、起泡、剝落及霉點
- 平整度及可疑修補痕跡
- 空鼓和異常含水位置
地台及空鼓檢測
- 地磚高低差及破損
- 以敲擊槌檢查異常聲響
- 使用水平尺檢視明顯斜度
浴室及廚房
- 去水速度及潔具接駁
- 浴屏、浴缸邊和門檻封口
- 鋅盆、櫃底及喉管滲漏
電力及設備
- 使用合適工具測試插座
- 檢查面板固定及外觀
- 記錄設備運作異常
甚麼是空鼓？
空鼓是指瓷磚、批盪或飾面層與底層之間出現局部分離或黏結不足。驗樓師可用敲擊槌比較聲音差異，但判讀亦要考慮物料、鋪貼方式、邊位及底層結構。
新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？
新樓驗樓重點是建立交樓缺陷清單和執修紀錄；二手樓驗樓則較著重現況、老化、維修風險及可能影響日後使用的問題。兩者都應如實記錄可見情況，不應在證據不足時武斷判定責任。
| 項目 | 新樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 主要目的 | 記錄交樓缺陷及跟進執修 | 了解物業現況及維修風險 |
| 滲水重點 | 施工收口、防水、窗邊及喉管接駁 | 舊水漬、反覆滲漏、老化封口及喉管 |
| 跟進對象 | 一般先按交樓及保修安排聯絡發展商 | 按買賣條款、管理處及實際責任處理 |
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WhatsApp 免費查詢：65723011跨單位漏水及大廈公契滲漏責任如何處理？
責任不能單靠水漬位置決定。滲水可能來自樓上私人浴室、單位內喉管、共用喉管、外牆、平台或其他公用部分，應先確定較可能的源頭，再查閱大廈公契、維修紀錄及相關文件。
驗樓師報告主要作用是記錄現場事實、測試結果及觀察所得，而不是在資料不足時替任何一方作法律定責。業主可把報告交予發展商、管理處、相關單位或其他合適的專業人士，安排聯合檢查和下一步測試。
如各方對源頭、修復方案或費用責任有重大分歧，應考慮徵詢具相關經驗的驗樓師及法律專業人士。實際責任會因設施位置、公契條款、損壞原因及個案證據而異。
何時需要進一步的驗樓師報告？
當滲漏反覆出現、測試結果互相矛盾、涉及公用部分，或爭議可能進入索償程序時，可考慮安排驗樓師作進一步檢查、覆檢及資料整理。
一般收樓驗樓報告可保存收樓時的第一手缺陷資料；進一步的滲水檢查報告則可補充測試方法、位置、讀數、相片、觀察結果及建議跟進方向。不同報告的檢查範圍未必相同，業主預約前應先確認服務內容。
驗樓師報告可協助記錄樓宇狀況，但不應在證據不足時武斷判定法律責任。如個案涉及訴訟、結構安全、重大工程設計或其他超出一般驗樓範圍的事項，應另行尋求具相應資格的專業人士及法律意見。
驗樓費用受甚麼因素影響？
驗樓費用通常按單位面積、物業類型、檢查範圍、現場複雜程度、所需設備、測試時間、報告內容及是否需要覆檢而定。針對滲水的專項調查，亦可能因測試位置和觀察時間而有所不同。
- 單位實用面積及房間數量。
- 新樓驗樓、二手樓驗樓或指定問題檢測。
- 是否包括空鼓、紅外線熱像或含水率比較。
- 是否需要色水、淋水或蓄水測試。
- 驗樓師報告詳細程度及執修後覆檢安排。
- 交通、屋苑安排及現場可用時間。
查詢時宜提供屋苑、單位面積、交樓日期、平面圖及問題相片，以便評估合適的驗樓範圍。
驗樓前要準備甚麼？發現問題後如何跟進？
驗樓前應確保單位可正常供水、供電和排水，並準備平面圖、交樓文件及已知問題資料。驗樓後則要按位置和類別整理缺陷，避免只透過口頭描述跟進。
驗樓前準備
- 確認驗樓及交樓時段。
- 帶備平面圖、鎖匙及相關文件。
- 確認水、電及潔具可以測試。
- 預先提供水漬、漏水或過往維修相片。
- 避免在檢查前自行補油或遮蓋問題位置。
發現問題後的跟進步驟
- 拍攝全景、近鏡及可辨認位置的相片。
- 記錄日期、天氣、用水情況及水漬變化。
- 以書面向發展商、管理處或相關人士提交。
- 要求列明執修方法，不要只接受表面補油。
- 維修後預留合理乾燥時間，再由驗樓師於相同位置覆檢。
香港驗樓師及漏水檢測常見問題
收樓見到天花水漬，是否一定是樓上漏水？
不一定。水可能來自樓上浴室或喉管，也可能涉及外牆、窗邊、共用喉管、冷氣冷凝水或舊有殘留水分。應先記錄位置和變化，再由驗樓師配合含水率比較、現場布局及針對性測試判斷。
香港驗樓師做一次含水率測試就能確定漏水源頭嗎？
不能。含水率工具主要顯示材料的相對水分差異，讀數會受物料厚度、金屬、批盪和環境濕度影響。結果須由驗樓師配合水漬形狀、附近設施、天氣和色水或蓄水測試綜合分析。
浴室色水測試要做多久才有參考價值？
沒有適用於所有單位的固定時間。測試時間取決於測試位置、水路、防水構造和滲漏程度。重點是控制色水範圍、記錄開始時間並預留足夠觀察期，不應倒入少量色水後數分鐘便下結論。
發展商只替水漬位置補油，業主應該怎樣做？
業主應先保存執修前相片、含水狀況和缺陷位置，並書面要求交代水源調查及維修方法。補油前應處理滲漏源頭和受潮底層，完成後再預留乾燥時間，安排驗樓師覆檢情況有否持續惡化。
甚麼情況應聘請專業驗樓師？
如水漬反覆出現、源頭不明、涉及樓上或公用部分，或各方對處理方向有分歧，可安排專業驗樓師保存證據及進行針對性檢查。若涉及訴訟、結構安全或法律責任，則應另行尋求相應專業及法律意見。