收樓前先準備：驗樓不是到場才開始
收到發展商通知收樓後，應先確認預約日期、可驗樓時間及現場流程。 部分新盤容許業主在簽署文件前檢查單位，亦有項目要求按管理處指定程序進行。 因此，實際安排應以買賣合約、收樓通知及發展商指引為準。
建議至少預留完整時段進行檢查，不要把驗樓安排在搬屋、訂傢俬或趕返工前的短時間內。 驗樓的目的，是在單位交收狀態仍然清晰時，逐項確認施工及設備狀況。
收樓驗樓必備資料及工具
- 收樓通知、身份證明文件及相關交收文件。
- 單位平面圖、銷售資料或發展商提供的設備清單。
- 手機或相機，用於拍攝全景、近照及功能測試影片。
- 紙筆或電子驗樓清單，方便為每項缺陷編號。
- 如由驗樓師陪同，預先列出特別關注位置，例如窗框、浴室及露台。
專業提示：不要預設「小問題入住後再算」。及早留下照片、位置及日期紀錄， 日後向發展商跟進會更加清晰。
新樓驗樓清單：6 個主要檢查步驟
一般香港驗樓會由外至內、由整體至細節進行，至少涵蓋 6 個主要步驟：結構及飾面、地台水平、門窗、廚房、浴室， 以及供水、去水和設備功能。檢查時亦應參考批准圖則、交樓標準及相關文件， 而不是只以示範單位或個人觀感作判斷。
1牆身、天花及油漆飾面
檢查牆身及天花有沒有裂紋、批盪不平、油漆色差、碰損、水漬或修補痕跡。 細小髮絲裂紋未必代表結構問題，但仍應記錄位置、長度及走向。
- 門框、窗角及牆身交接位有沒有裂紋。
- 天花有沒有水印、變色或油漆起泡。
- 牆身表面有沒有明顯凹凸、崩角或修補不均。
2地磚、牆磚及空鼓檢測
地磚或牆磚空鼓是新盤常見的驗樓扣分位。空鼓不一定即時爆裂， 但日後受到溫度變化、震動或使用壓力影響，磚面可能鬆脫或破裂。
空鼓檢測不應只在一個位置隨手敲擊。專業驗樓師會按區域及鋪貼位置， 使用敲擊槌等工具有系統地檢查，並將異常位置標示及記錄，方便發展商跟進。
3地台水平及去水方向
地台水平應按位置及用途判斷。浴室、廚房、露台及工作平台尤其要留意去水方向， 避免水積聚在角落，增加滲漏、發霉及地台受潮的風險。
- 浴室地台是否有明顯積水位置。
- 露台及工作平台去水口是否暢通。
- 地磚接縫、門口及濕區交界有沒有高低差異常。
4門窗、鎖具及密封收口
門窗能夠關上，不代表安裝完全妥善。應反覆開關大門、房門、廚廁門及趟門， 同時檢查門縫、門鉸、鎖舌、手柄及門底是否正常。
- 門扇有沒有刮地、異響或關不實。
- 門鎖及鎖舌是否對位，開關是否順暢。
- 玻璃有沒有刮花、裂紋或明顯污漬。
- 窗框膠邊、填縫及排水孔是否完整。
- 窗邊有沒有可能的入水路徑或收口不良。
5廚房、廚櫃及家電功能
廚房驗樓不要只看品牌及外觀，應逐件操作及檢查安裝狀況。 櫃門高低不一、檯面接縫粗糙、龍頭漏水或去水喉接駁不妥， 都可能影響日後使用。
- 抽油煙機、煮食爐及其他交樓設備是否能正常操作。
- 廚櫃門、抽屜及鉸位是否順暢，能否完全關閉。
- 洗手盆、龍頭及去水位置有沒有漏水。
- 檯面、鋅盆及玻璃膠收口是否完整。
- 雪櫃、洗衣機及洗碗碟機位置是否符合平面圖及設備要求。
6浴室、防水風險及供水去水
浴室是新樓驗樓及二手樓驗樓都不能忽略的區域。 防水層位於飾面之下，未必可以單靠一次目測完全確認， 但去水不暢、牆角收口差、膠邊斷裂及地台積水，都是需要提出的風險訊號。
- 坐廁是否穩固，水箱及接駁位有沒有滲漏。
- 洗手盆及花灑開關是否正常，去水是否暢順。
- 浴缸或淋浴間玻璃膠、門邊及地台收口是否完整。
- 牆磚、地磚及天花有沒有裂紋、空鼓或水漬。
- 地台去水坡度是否合理，有沒有明顯積水。
防漏水測試及樓宇檢測：哪些位置要特別留意？
窗邊、浴室、露台、工作平台、冷氣機位及廚房盆底， 都是香港樓宇檢測中常見的高風險位置。晴天驗樓時未必即時出現滲水， 因此檢查重點包括收口、膠邊、排水孔、接駁位及可能的入水路徑。
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）會按單位實際情況， 配合目測、功能測試、敲擊槌、水平工具、濕度檢測及高清紅外線熱像等方法， 協助業主找出肉眼較難察覺的異常位置。
驗樓清單及缺陷紀錄：怎樣寫才容易跟進？
發現問題後，最不理想的做法是只拍一張遠距離相片，再寫上「牆身有問題」。 清楚的缺陷紀錄應包括位置、問題描述、相片或影片、影響程度及發現日期。
每項缺陷建議記錄 5 個資料
- 編號：例如 L-001、B-002，方便日後逐項核對。
- 位置：寫明房間、牆身方向、距離窗邊或地面的大約位置。
- 問題：描述裂紋、刮花、鬆動、滲水、空鼓或功能異常。
- 影像：同時拍攝全景及近照，必要時拍攝操作影片。
- 跟進狀態：記錄已通知、待執修、已修理或需要覆驗。
例如：
「主人房近窗牆身，距離地面約 1 米位置，發現一條約 20 厘米長的直向裂紋。 已拍攝全景及近照，要求發展商檢查裂紋成因並安排修補，完成後覆驗。」
相片最好包括全景及近照。全景用來交代位置，近照則呈現瑕疵細節。 涉及水平、空鼓、濕度或設備運作問題時，亦應保留驗樓師的測試紀錄。
驗樓報告有甚麼作用？
驗樓報告的作用，不只是列出問題，而是將零散缺陷整理成可以追蹤的項目。 業主日後與發展商、承建商或管理方溝通時，可以按照報告編號逐項核對， 清楚知道哪些已修理、哪些只是補油，哪些仍未處理到位。
| 檢查範圍 | 常見問題 | 建議紀錄方式 |
|---|---|---|
| 牆身及天花 | 裂紋、色差、批盪不平、水漬 | 記錄方向、長度、位置及相片 |
| 地磚及牆磚 | 空鼓、崩角、裂紋、接縫不均 | 標示範圍並記錄檢測結果 |
| 門窗 | 關不實、鎖具不順、玻璃刮花、收口不良 | 拍攝全景，配合開關功能影片 |
| 廚房及浴室 | 漏水、去水慢、膠邊破損、設備鬆動 | 記錄測試位置、時間及異常情況 |
執修後覆驗：修過不等於修好
發展商安排執修後，現場看似乾淨，卻可能只是把裂紋補色或把刮痕打磨， 未必真正處理到問題根源。窗邊填縫、浴室去水、瓷磚空鼓及門窗校位， 都應重新檢查。
覆驗時逐項核對以下內容
- 原有缺陷是否已經完成修理，而不是只作表面遮蓋。
- 門窗、櫃門、鎖具及家電功能是否恢復正常。
- 浴室、廚房及露台的去水是否順暢。
- 瓷磚修補後有沒有新增崩角、色差或空鼓。
- 執修過程有沒有造成牆身、地板或設備的新損傷。
專業提示：覆驗時應帶回原有驗樓報告及缺陷清單，不要只聽現場人員說「已經整好」。 所有未完成項目及口頭承諾，都應保留書面紀錄。
新樓驗樓、二手樓驗樓及地區服務
首次置業業主通常需要驗樓師協助，因為未必能分辨正常施工公差與應該要求執修的缺陷。 投資收租業主同樣不應輕視驗樓，單位交租後才發現漏水、門鎖失靈或去水問題， 可能影響租客關係及維修安排。
信誠專業樓宇服務（Checkhousehk）提供香港專業樓宇檢測及驗樓服務， 可按單位情況協助處理以下需要：
- 啟德新樓驗樓及九龍新盤驗樓。
- 港島新樓、豪宅及露台單位驗樓。
- 新界新盤驗樓及大型屋苑收樓檢查。
- 二手樓驗樓、轉售單位及出租前樓宇檢測。
- 空鼓檢測、濕度檢查及防漏水風險評估。
驗樓費用會按單位面積、樓宇類型、檢查範圍、地區及是否需要覆驗等因素而有所不同。 選擇驗樓師時，建議同時比較檢查項目、報告內容、使用工具及後續跟進， 不宜只以最低價格作決定。
驗樓常見問題 FAQ
Q1：新樓驗樓應該在甚麼時候進行？
一般建議在發展商安排收樓及交匙前，預留充足時間進行新樓驗樓。 驗樓後應保存缺陷清單及相片，並在發展商執修後安排覆驗。 實際程序須以買賣合約及發展商收樓安排為準。
Q2：香港驗樓通常會檢查哪些地方？
香港驗樓一般會按牆身、天花、地台、門窗、廚房、浴室、電氣設備、 供水及去水等範圍逐項檢查，並視乎單位情況進行空鼓檢測、 水平檢查、功能測試及防漏水風險評估。
Q3：驗樓費用是否越平越好？
驗樓費用會按單位面積、樓宇類型、檢查範圍、地區及是否需要覆驗等因素而有所不同。 選擇服務時，應同時比較檢查項目、報告內容、使用工具及後續跟進， 不宜只以價格判斷。
Q4：驗樓師會否檢查漏水及瓷磚空鼓？
驗樓師可按現場條件進行防漏水風險檢查，包括窗邊、浴室、露台及工作平台等位置； 亦可使用敲擊槌等工具進行瓷磚空鼓檢測。實際測試方法須遵守屋苑及發展商的現場規定。
Q5：執修後是否仍需要覆驗？
需要。執修後覆驗可以確認原有缺陷是否真正改善，例如窗框收口、 浴室去水、瓷磚空鼓、門窗校位及櫃門功能等，並可檢查執修期間有沒有產生新的損傷。
結語：專業驗樓，為收樓狀態留下依據
收樓是業主第一次以正式身分檢視單位品質的重要機會。 將時間用在有系統的香港驗樓、清楚的驗樓清單、完整的缺陷紀錄及認真的覆驗上， 可以減少日後維修爭議，亦方便業主與發展商進行跟進。
當你面對任何「看起來沒甚麼」的施工細節時，不妨問自己： 如果半年後才出現問題，現在有沒有留下足夠依據要求處理？
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