薈淳 Connext 收樓重點速覽
- 利用側光、逆光及不同室內光線檢查玻璃刮痕、打磨痕與膠漬。
- 玻璃問題須連同窗框、窗鉸、鎖掣、膠邊及窗台收口檢查。
- 地磚、牆磚、木地板、浴室去水及櫃門五金不應遺漏。
- 每項缺陷均應列明房間、位置、現象、相片編號及覆驗要求。
- 能即場處理的項目應即場覆核；未完成項目須保留書面及影像紀錄。
薈淳 Connext 收樓：玻璃花不是「抹一抹」便算
玻璃在側光、逆光，或關燈後靠窗的位置，最容易見到幼細刮痕、打磨痕、 膠漬及水泥漬。驗樓師會先分辨痕跡是在玻璃表面、玻璃膠邊， 還是夾層或鍍膜位置。
表面污漬及玻璃膠痕未必難以處理，但若清潔後仍然明顯， 尤其位於客廳落地玻璃、露台門或睡房窗等大面積位置， 業主便不應只接受「遲些抹返」等口頭承諾。
玻璃花的關鍵，在於日後能否重現問題。收樓時看得到， 執修後卻未必能在另一種光線下看清楚。因此，驗樓紀錄應寫明：
- 所屬房間及玻璃編號
- 窗扇或玻璃的準確位置
- 刮痕數量、方向及大約範圍
- 發現問題時的光線及角度
- 清潔後是否仍然可見
- 對應相片或影片編號
驗樓師提示
有需要時可使用容易移除的標示貼指出刮痕位置，但不宜使用可能留下膠漬 或損害飾面的物料。拍照時可同時拍攝一張全景及一張近照， 讓執修人員辨認是哪一幅玻璃。
玻璃花驗樓要連同整組門窗一齊看
驗樓不應將玻璃獨立處理。玻璃附近的窗框、窗鉸、玻璃膠邊及窗台收口， 往往反映施工是否細緻。窗框角位的膠料有否斷開、窗扇開關是否順暢、 鎖掣能否扣實，以及窗邊飾面有否爆口，全部都應一併檢查。
特別是窗台或露台門下方，表面乾淨不代表沒有風險。驗樓師會留意膠邊 是否有明顯空隙、窗框與牆身接駁是否平整，以及附近油漆有否起泡、 變色或修補痕跡。
以上情況未必等同已經滲水，但屬於收樓前值得記錄及要求覆核的訊號。 及早跟進，通常比入住後才在雨天發現滲水更有主動權。
不要只接受口頭回覆
若執修人員表示問題會稍後處理，業主仍應確保項目已納入正式缺陷清單， 並保留相片、位置標示及提交日期，避免覆驗時因「找不到問題」而產生爭議。
驗樓師實戰重點：玻璃以外的交樓伏位
新盤收樓最怕業主將注意力全部放在顯眼的玻璃花，卻漏掉日後維修成本較高的問題。 驗樓時應配合合適儀器及手檢，逐幅牆、逐個地台、逐組門窗檢查， 而不是只在單位內巡視一圈。
| 檢查位置 | 常見情況 | 紀錄重點 |
|---|---|---|
| 地磚及牆磚 | 空鼓、崩角、裂痕、高低差或不平整 | 標示磚件位置、範圍及是否集中在濕區 |
| 木地板 | 接駁鬆動、異響、翹起或高低差 | 記錄踩踏位置，必要時以影片保留聲音 |
| 浴室 | 地台積水、去水坡度欠佳、潔具接駁或防水位置異常 | 記錄放水前後情況、積水位置及消退時間 |
| 廚房及浴室櫃 | 櫃門碰撞、門鉸鬆動、門縫不均或抽屜不順 | 拍攝開關狀態及碰撞位置 |
| 門窗五金 | 門鎖、窗鉸、鎖掣不順或未能扣實 | 逐組開關測試，列明是哪一扇門窗 |
| 機電裝置 | 電掣面板、抽氣設備或冷氣去水相關問題 | 記錄測試結果及異常現象，勿自行拆卸設備 |
所謂「細問題」，要視乎位置、數量及對使用的影響。一粒不顯眼的瓷磚崩口， 未必影響使用；但若同一幅牆有多處修補、飾面色差明顯， 或空鼓集中在濕區附近，就不能單以「新樓正常」一句帶過。
缺陷清單寫得清楚，執修才不會走樣
向宏安地產或管理方提交缺陷時，最怕紀錄含糊，例如只寫「窗有問題」 或「浴室唔靚」。這類描述沒有位置、沒有實際情況，也沒有清楚要求， 執修人員容易只作表面處理，覆驗時亦難以核對。
有效的驗樓缺陷清單，應列出房間、物件、實際現象、位置及相片編號。 描述應保持客觀，避免只寫主觀感受。
玻璃刮痕範例：
主人房近窗位置，右方固定玻璃內側可見多條刮痕，側光下明顯，
初步清潔後仍然可見；位置已貼標示，相片編號 MBR-W01-01 至 03。
浴室積水範例：
客廁淋浴位門檻外側出現積水，放水後未能自然流向地漏；
積水位置見相片 CBR-D01-01 及測試影片 CBR-D01-V01。
建議每項紀錄包含五個元素
- 房間：例如客廳、主人房、客廁或廚房。
- 物件：例如固定玻璃、露台門、牆磚或地漏。
- 位置：使用左右、上下、近門或近窗等可辨認描述。
- 現象：客觀寫明刮痕、空鼓、積水、鬆動或色差。
- 證據：附上相片、影片編號及必要的位置標示。
收樓當日毋須急於就所有瑕疵爭論，但更不應在未記錄清楚前草草確認。 帶齊缺陷清單、相片和覆驗重點，再逐項核對執修結果， 才能避免玻璃花、窗邊收口、空鼓或去水問題在交匙後變成業主自行承擔的維修項目。
哪些問題可即場覆核？哪些必須拍照跟進？
簡單清潔、五金調校或可即時完成的小型修正，可在現場重新測試； 涉及更換玻璃、重新鋪磚、修補防水、處理窗邊接駁或需要乾燥時間的項目， 則通常要另行覆驗。
| 處理方式 | 常見例子 | 業主應做甚麼 |
|---|---|---|
| 即場覆核 | 表面清潔、櫃門調校、門鎖或窗掣簡單調整 | 完成後立即重新開關、目測及拍攝結果 |
| 完成後覆驗 | 玻璃更換、地磚修補、重新髹油、窗邊膠位修正 | 保留原缺陷編號，按相同位置及角度核對 |
| 需測試確認 | 浴室去水、積水、疑似滲水或冷氣去水問題 | 在合適條件下重新測試，不只檢查表面外觀 |
薈淳 Connext 驗樓常見問題
玻璃花可以只要求清潔嗎？
應先分辨是表面污漬、膠痕、真正刮痕，還是位於夾層或鍍膜位置。 若清潔後仍然明顯，便應保留位置、範圍、觀察角度及相片紀錄， 再要求發展商或相關單位跟進。
為何玻璃刮痕覆驗時可能「睇唔到」？
幼細刮痕及打磨痕在不同時間、天氣、室內燈光和觀察角度下， 可見程度可以相差很大。因此首次驗樓時應記錄光線方向及拍攝角度， 覆驗時再盡量重現相同條件。
玻璃沒有問題，是否代表窗組合格？
不是。窗框接駁、玻璃膠邊、窗鉸、鎖掣、窗台收口及附近牆身飾面 都要獨立檢查。玻璃表面完整，不代表整組門窗沒有開關、接駁或收口問題。
缺陷是否愈多愈嚴重？
不一定。缺陷的性質、位置、集中程度及對安全和正常使用的影響， 通常比單純數量更重要。業主應先區分觀感問題、功能問題及可能涉及滲水 或鬆脫風險的項目。
免責聲明：本文提供一般新盤驗樓及缺陷紀錄資訊，不構成工程、法律或合約意見。 個別單位的施工情況、交樓標準及執修安排可能不同，實際處理應以買賣文件、 發展商正式回覆、管理安排及合資格專業人士現場判斷為準。 文中部分圖片為相關驗樓案例，用作說明常見檢查位置及紀錄方法。