新盤收樓最怕的，不是看見一兩處花痕，而是簽收後才發現滲水、地磚空鼓、窗邊漏水，甚至廚廁去水有問題。這些情況一旦入住後才處理，傢俬、電器已入屋，維修難度和爭議都會大得多。所謂「常見交樓瑕疵七大位置」，並不是每個單位都必定有問題，而是驗樓師在新盤驗樓現場，會優先提高警覺、逐項測試的核心範圍。
收樓檢查不能只靠「望落去幾靚」。牆身平不平、窗戶關不關得實、地台有沒有空鼓，表面上看似小事，背後卻可能反映批盪、鋪貼、防水或安裝工序是否到位。驗樓的價值，在於趁發展商仍要負責執修時，把問題有系統地記錄清楚，讓業主有根據跟進。
常見交樓瑕疵七大位置：新盤驗樓先查這些伏位
1. 牆身、天花與樑柱：不只看油漆有沒有花
牆身是最容易「睇漏眼」的位置。交樓前雖然通常已補油，但驗樓師不會因為新油漆覆蓋便放過。我們會留意牆面是否有波浪、批盪不平、陰陽角歪斜、修補色差，以及牆角或窗邊是否出現幼細裂紋。
細小髮絲裂紋未必等於結構問題，有些只是批盪層收縮或不同物料交接位的常見現象。不過，如果裂紋集中在窗角、門頂、樑底，或呈現持續延伸的走向，就應拍照量度、列入缺陷清單，要求發展商說明及處理。天花亦要查看有沒有水漬、色澤不均或局部下墜痕跡，因為這些位置有機會與上層喉管、防水或冷氣去水有關。
2. 地台、地磚與木地板：空鼓不只是踩起來有聲
地磚空鼓是新盤驗樓常見項目。驗樓師會以工具按格敲擊，聽聲辨別瓷磚底部是否黏貼不足。空鼓範圍細、位置又不在主要受力處，未必即時爆裂；但空鼓如果接近磚角、門口、廚房或洗手間出入口，日後受潮、熱脹冷縮或長期受力後，便可能鬆脫、爆邊甚至翹起。
除了空鼓，還要檢查磚與磚之間是否高低不平、填縫是否完整、踢腳線有沒有裂口。木地板則要留意起伏、刮痕、接縫過闊及踩踏異聲。部分業主以為鋪地氈或擺傢俬後看不見便不用理，但日後要執修時，搬運和拆裝反而更麻煩。收樓前發現，才是最合理的跟進時機。
3. 窗戶、趟門與窗邊膠邊：漏水往往在大雨後才現形
窗戶是滲水風險較高的交樓位置，尤其高層、迎風面、露台門及大面積玻璃窗。檢查時不能只開關一次便算，應反覆測試窗鉸、手柄、鎖扣、趟軌和防撞膠條，確認窗扇關合後是否貼實、會否鬆動或卡住。
驗樓師亦會觀察窗框四周的收口膠是否均勻，有沒有斷裂、漏打或明顯空隙。膠邊不完整未必即刻漏水，但這就是日後雨水入滲的薄弱點。若現場環境許可，會配合適當測試方式檢視窗邊及露台門的防水表現。不過要客觀看待測試結果：短時間測試正常，不代表可取代颱風暴雨的考驗；相反，測試中發現異常，便更應要求發展商徹底檢查窗框安裝、外牆收口及排水設計，而非只補一層膠敷衍。
4. 廚房與洗手間：去水、防水、接駁位要逐一驗
廚廁是最不能靠估的地方。洗手盆、鋅盆、浴缸、淋浴間、馬桶及地台去水，都要實際放水測試。重點不是「水去到」，而是去水速度是否正常、有沒有倒灌、存水、異味或滲漏。驗樓師會查看櫃內喉管接駁位、水掣、去水喉及盆底，因為不少問題藏在門板後面，業主平日不會特別打開看。
洗手間地台的去水坡度同樣關鍵。花灑位放水後，水應自然流向地漏，而非停留在牆邊、門口或浴屏外。若排水不順，入住後每次洗澡都積水，長期更可能影響門框、地板及相鄰牆身。防水工程是否失效，並非單靠目測可完全判斷；但牆角、水喉位、浴屏底部、門檻石邊緣的收口，是驗樓時必須細看的位置。
5. 廚櫃、浴櫃與固定傢具：外觀整齊不代表安裝合格
新盤附送的廚櫃、浴櫃、鏡櫃及儲物櫃，常見問題包括門鉸鬆動、門板高低不一、櫃門刮花、封邊起口、抽屜回彈不順，以及櫃身與牆身之間收口粗糙。這些未必影響即日使用，卻會直接影響耐用度和日後清潔。
驗樓師會逐扇開關櫃門、拉出抽屜，檢查門縫、水平及五金運作。位於鋅盆下方的廚櫃尤其值得留意，因為一旦去水接駁輕微滲漏，櫃板受潮發脹後才處理，通常已不只是換一條喉那麼簡單。業主應要求將滲水痕跡、板材膨脹或五金失靈清楚列明，而不是只接受口頭承諾。
6. 大門、房門與五金：關得上不等於沒有問題
門的問題最容易在搬入傢俬後變得明顯。大門、睡房門、廁所門及趟門，都要測試開關是否順暢，有沒有磨地、撞框、回彈、異聲或鎖舌不準。門框與牆身的收口、門底與地台的距離、門扇表面有沒有刮花，也應一併檢查。
特別是洗手間木門，若門檻位或浴屏外經常有積水，濕氣容易令門腳發脹。這未必是門本身的問題，也可能是地台坡度或防水收口未處理好。因此驗樓不能把每項瑕疵割裂來看，驗樓師會從位置和現象判斷問題源頭，避免發展商只換門、不處理真正令門受潮的原因。
7. 電掣、供水、冷氣及露台：功能要實測，不能只看面板
機電項目看似複雜，其實最重要是逐項實測。電掣面板要檢查是否鬆動、歪斜或破損；燈掣和插座應確認能否正常運作；對講機、門鐘、抽氣設備及隨單位提供的裝置，也要在收樓時試清楚。冷氣位、冷氣去水口及露台地漏，則需留意有沒有堵塞、積水或異味。
露台常被忽略，卻是另一個容易出現滲水及去水問題的地方。地磚坡度、地漏去水、玻璃欄河收口、趟門門檻及外牆交界，都應列入驗樓範圍。露台平日受日曬雨淋，細小裂縫或膠邊缺口日後會被放大。愈早發現，愈能避免入住後要圍封、拆裝或影響室內使用。
驗到瑕疵後，缺陷清單怎樣寫才有用？
收樓發現問題，最忌只寫「牆身有問題」或「廁所漏水」。這種描述太籠統，跟進時容易各說各話。一份有用的缺陷清單，應清楚寫明位置、現象、範圍與測試情況，例如「主人房窗台右下角收口膠有缺口」、「客廁淋浴區放水後門口位置有積水」、「廚房鋅盆下方去水接駁位見水珠」。配合相片、編號和日期，發展商較難含糊處理，業主亦方便覆驗。
執修後也不應只看表面是否重新油漆或補膠。牆身裂紋要看修補範圍是否平整，窗邊要再測試關合及收口，去水問題要再次放水確認。部分項目一次執修已可完成，部分涉及滲水源頭或物料更換，便需要較長時間。重點不是催求即日完成，而是每次覆驗都確認問題有沒有真正消失。
新盤交樓的工序多、位置細，沒有一個單位可以單靠肉眼巡一圈便判定合格。驗樓師憑多年實戰經驗與專業儀器，目的不是刻意挑剔，而是替業主在最有主導權的收樓階段找出伏位。把問題留在交樓和執修期內處理，往往比入住後才為一處漏水或一塊鬆磚拆牆搬傢俬，更省心，也更能守住業主應有的權益。