【2025最新】二手樓驗樓注意事項｜10大中伏位+收費全攻略
一、為甚麼二手樓必須驗樓？真實案例分享
與一手新盤不同，二手樓經歷多年使用，存在大量隱藏問題。許多準業主只關注單位裝修是否美觀，卻忽略結構安全及隱藏瑕疵，結果入伙後才發現嚴重問題，後悔莫及。
根據香港驗樓師協會最新統計：
- 超過 70% 二手單位存在不同程度的滲水問題
- 逾 50% 問題在簽約前未被買家發現
- 樓齡 20 年以上單位，85% 有石屎老化跡象
- 約 30% 二手單位曾被前業主進行僭建或違規改動
因此，進行專業二手樓驗樓絕對是保障置業權益的必要步驟，更是您買樓前最重要的投資之一。
二、二手樓10大必查中伏位（圖文詳解）
滲水檢測：二手樓頭號殺手
滲水是二手樓最普遍亦最嚴重的問題，主要源於：
- 外牆裂縫：雨水從外牆裂縫滲入室內
- 窗框密封膠老化：颱風天大量入水
- 浴室防水層失效：影響下層單位
- 上層單位漏水：天花滴水或滲漬
- 水喉爆裂：暗藏在牆內的喉管老化
滲水不僅影響居住質素，長期更會導致石屎鋼筋鏽蝕，危及結構安全，甚至引發鄰里糾紛。
結構安全：石屎剝落與裂縫
樓齡超過 20 年的單位，必須仔細檢查石屎剝落（俗稱「石屎癌」）及結構性裂縫。特別需要留意：
- 窗台底部及周邊
- 露台天花及地台
- 浴室天花（受上層滲水影響）
- 承重牆與樑柱位置
- 外牆批盪剝落
這些位置最容易因鋼筋鏽蝕膨脹而導致石屎爆裂，嚴重時可能影響整個單位的結構安全。
窗框與密封膠：颱風季節的隱憂
鋁窗老化、密封膠硬化開裂是二手樓常見問題。檢查時需特別注意：
- 窗框有否變形、生鏽或鬆動
- 玻璃有否裂紋或破損
- 密封膠是否完整無缺、無硬化
- 窗鉸及鎖具運作是否正常
- 窗台有否傾斜或下陷
若密封膠老化，颱風季節極易大量入水，損壞室內裝修，甚至影響電器安全。香港政府規定，樓齡 10 年以上的窗戶需定期進行強制驗窗。
去水系統：避免「水浸金山」
去水喉管堵塞、反水或去水緩慢是許多二手樓的痛點。必須測試所有去水位，包括：
- 洗手盆去水
- 浴缸及企缸去水
- 廚房水槽去水
- 洗衣機去水
- 露台及窗台去水
- 地台去水（廁所、廚房）
同時檢查喉管有否滲漏、老化或被前業主違規改動的跡象。
電線與電掣：防火安全第一
樓齡較高的單位，電線可能已老化或負荷不足，存在嚴重火警風險。必須檢查：
- 電掣箱有否過熱、燒焦或鏽蝕跡象
- 電線絕緣層是否完好
- 所有插座是否正常運作
- 是否設有漏電斷路器（ELCB）
- 總電力負荷是否足夠
- 單位是否有合資格電工的WR1證書
若單位曾進行大型裝修，需特別確認電線是否已全面更換，並由註冊電業承辦商簽發證書。
僭建檢查：違規改動的法律風險
僭建是二手樓常見問題，包括：
- 違法加建房間或閣樓
- 拆除承重牆或樑柱
- 違規改動廚廁位置
- 露台或天台僭建
- 未經批准的窗戶改動
購入有僭建的單位，新業主可能需要承擔清拆令及法律責任。驗樓師會對比屋宇署原則圖則，識別所有違規改動。
地板與牆身：空鼓與起拱檢測
使用專業驗樓棒敲擊地板瓷磚及牆身批盪，檢測是否有空鼓（與底層分離）現象。空鼓位置日後極容易爆裂剝落，特別是浴室及廚房等潮濕位置。
同時檢查：
- 木地板有否起拱、發霉或變形
- 瓷磚是否平整、無崩裂
- 牆身有否油漆剝落或起泡
- 牆角是否有發霉跡象
門窗五金：日常使用安全
檢查所有門窗五金配件是否運作正常：
- 大門鎖具、防盜鏈、貓眼
- 房門開關順暢度
- 窗鉸、窗鎖運作
- 趟門軌道及滑輪
- 洗手間門鎖（緊急開啟）
廁所及廚房：衛生與安全
廁所及廚房是二手樓問題重災區，需仔細檢查：
- 馬桶有否漏水、沖水正常
- 洗手盆及浴缸有否裂痕或滲漏
- 抽氣扇運作及通風效果
- 煤氣喉有否老化或洩漏（建議使用煤氣探測器）
- 抽油煙機運作及排煙位置
- 熱水爐類型及狀況
公共部分：影響日後生活
除了單位內部，亦需檢查相關公共部分：
- 大廈外牆有否大面積石屎剝落
- 走廊及樓梯狀況
- 升降機運作及維修紀錄
- 消防設備是否齊全
- 大廈有否強制驗樓令或維修計劃
- 了解未來大維修攤分費用
三、專業驗樓檢測儀器一覽
肉眼檢查只能發現表面問題，專業驗樓必須借助科學儀器才能準確檢測隱藏問題。信誠專業驗樓配備以下專業儀器：
四、二手樓驗樓收費完整指南2025
許多買家最關心的問題就是二手樓驗樓收費。信誠專業驗樓收費公開透明，按單位面積及樓齡計算：
| 單位面積 | 標準收費 | 樓齡25年以上 |
|---|---|---|
| 400呎以下 | $2,500 起 | $3,000 起 |
| 400-600呎 | $3,000 起 | $3,500 起 |
| 600-800呎 | $3,800 起 | $4,300 起 |
| 800-1200呎 | $4,500 起 | $5,000 起 |
| 1200呎以上 | $5,500 起 | $6,500 起 |
收費已包括：
- ✅ 全屋專業檢查（最少2-3小時）
- ✅ 所有專業儀器使用
- ✅ 詳細圖文驗樓報告（PDF格式）
- ✅ 缺陷位置標註及維修建議
- ✅ 即場專業諮詢
- ✅ 報告解讀及後續諮詢
五、驗樓流程與最佳時機
第一階段：簽臨約前初步檢查（可選）
在簽署臨時買賣合約前，建議先進行 30-60 分鐘的初步檢查。雖然時間較緊迫，但可快速識別：
- 明顯結構問題（嚴重裂縫、石屎剝落）
- 嚴重滲水痕跡
- 明顯僭建跡象
此階段可避免買入「毒樓」，收費較低約 $1,500-$2,000。
第二階段：簽臨約後全面驗樓（最重要！）
這是最佳且最重要的驗樓時機。在簽署臨時買賣合約後、正式買賣合約前進行：
- 買家已有合法入屋權
- 仍有空間與賣家協商
- 如發現嚴重問題，可取消交易（損失較少訂金）
- 可作為議價籌碼，要求減價或維修
驗樓師會進行全面檢測，包括所有上述10大項目，並於 3-5 個工作天內出具詳細圖文報告。
第三階段：成交前覆驗（如需要）
如賣家承諾維修某些問題，務必在正式成交前進行覆驗，確保：
- 所有承諾的維修已妥善完成
- 維修質素達到專業標準
- 沒有衍生新的問題
覆驗收費通常為原價的 50%，視乎覆驗項目範圍。
六、驗樓師檢查清單（買家自用版）
以下是專業驗樓師使用的簡化版檢查清單，買家在參觀單位時可作初步評估：
🏠 客廳及房間檢查
- 天花及牆身有否水漬、裂縫或剝落
- 地板是否平整、無起拱
- 所有窗戶可正常開關、無滲水痕跡
- 所有插座位置足夠及運作正常
- 冷氣機運作正常、無漏水
🚿 浴室檢查
- 馬桶沖水正常、無滲漏
- 洗手盆去水暢順
- 浴缸或企缸無裂痕、防水良好
- 瓷磚無爆裂、空鼓
- 抽氣扇運作正常
- 地台去水位無異味
🍳 廚房檢查
- 水龍頭水壓正常、無漏水
- 洗手盆下方喉管無滲漏
- 抽油煙機運作正常
- 煤氣喉無異味
- 所有電器位置電源充足
七、常見問題FAQ
✓ 持有屋宇署註冊承建商牌照
✓ 具備5年以上實際驗樓經驗
✓ 配備專業檢測儀器（紅外線、濕度計等）
✓ 提供詳細圖文報告
✓ 收費公開透明，無隱藏費用
✓ 有真實客戶評價可參考
• 結構性問題（石屎老化、鋼筋鏽蝕）
• 違規僭建（村屋常見問題）
• 排污系統（村屋多用化糞池）
• 電力負荷（舊式電線可能不足）
• 防水層失效
這類單位驗樓需更長時間，收費亦較高。
• 與賣家議價的客觀證據
• 要求賣家維修的依據
• 申請取消交易的證明
• 入伙後裝修參考
• 法律訴訟的專業證據
• 未來轉售時的樓宇歷史紀錄