收到入伙信後，很多準業主第一句就問 – 新樓驗收 會驗幾耐？這個問題問得很實際，因為收樓當日時間一亂，後面執漏、覆查、甚至裝修排期都會被拖慢。講白一點，新樓驗收不是走一圈、影幾張相就算，真正有經驗的驗樓師，是要在有限時間內把發展商最容易漏、最容易扯皮的問題揪出來，還要整理成可以追執漏的清單。
如果你以為新盤單位全新就一定冇大問題，這個想法通常最危險。新樓最麻煩的地方，不是表面有冇花痕那麼簡單，而是漏水、空鼓、門窗不正、去水慢、斜水做得差、喉管接駁有問題，這些一開始不找清楚，日後你自己住進去才爆出來，麻煩就不止是心煩，還可能變成真金白銀的維修成本。
新樓驗收會驗幾耐，先看三件事
先講答案。一般新樓驗收時間，沒有一個死板標準，但以實戰經驗看，一個普通住宅單位，大約由一個多小時到三小時不等。細單位未必一定快，大單位也未必一定慢，真正影響時間的，通常是單位本身複雜程度、瑕疵密度，還有驗樓師是不是熟手。
第一，是單位面積和間隔。開放式、一房、兩房，理論上比三房、連平台、連工作平台、連露台的單位簡單。因為要驗的門、窗、牆身、地磚、廚廁設備、去水位、冷氣位、假天花、電掣數量都不同。空間越多，檢查點自然越多。
第二，是瑕疵多少。有些單位表面新淨，但一驗下去，空鼓一大片、窗框收口粗、廁所地台斜水唔順、櫃門鬆、玻璃膠收口差，驗樓師就要逐項記錄。問題越密，所花時間越長，因為不是只看見就算，而是要定位、拍照、說明，方便你之後向發展商追執漏。
第三，是驗樓師夠不夠老練。這點很多業主最容易忽略。新樓驗收快，不代表求其；慢，也不代表仔細。有經驗的驗樓師知道哪些位置最常出事，入屋後已經有次序地驗，不會東摸一下、西望一下浪費時間。熟手會直接用儀器配合目測，把隱藏問題盡快逼出來。
驗樓師實戰上，時間花在哪裡
很多人以為驗樓最花時間的是看牆身花痕，其實不是。真正花時間的，通常是那些一眼看不穿、但日後最容易出事的位置。
牆身地台空鼓和收口
空鼓是新樓常見伏位。表面看似平整，敲下去聲音空空的，日後有機會爆裂、甩磚。驗樓師逐個位置測，不是因為吹毛求疵，而是空鼓如果範圍大，發展商就應該處理。連帶牆角、地腳線、門框邊、窗台邊的收口，往往都藏住粗手工。
廚廁去水和滲水風險
廚房、浴室、洗手盆、企缸、地漏，這些位置一旦出事，日後影響最大。驗樓師會花時間測試去水速度、留意有沒有倒灌、積水、異味，也會配合儀器查看有沒有異常濕度。很多新樓最初看不出滲水，等你入住幾個月才慢慢浮現，所以這部分不能草草了事。
門窗、玻璃、五金配件
窗戶推拉不順、鎖點鬆、膠邊收口差、窗框不正，都是常見問題。門身也一樣，門鉸、門鎖、門框、門縫，稍有偏差，之後使用時就會不停磨擦、關不實。這些位置看似小事，但全部都屬於收樓時最應該即場找出的瑕疵。
電力、設備和安裝位
電掣、燈位、抽氣、冷氣機去水位、爐具、廚櫃、潔具安裝是否穩妥，都是驗樓師必看範圍。不是每一項都複雜，但數量一多，檢查就不能急。尤其有些問題是「可用但不正常」，如果驗樓師不夠敏感，很容易當沒事放過。
新樓驗收快與慢，差別不只在分鐘
你最應該關心的，不是驗樓用兩小時還是兩個半小時，而是那段時間內，驗樓師有沒有幫你把真正重要的問題找出來。
有些所謂驗樓，只停留在表面花痕、崩角、膠邊不齊。這些當然要記，但真正影響你入住後生活的，往往是漏水風險、空鼓範圍、地台坡度、窗邊滲水機會、喉管接駁和設備安裝問題。這些東西，如果驗樓師不夠實戰，或者沒有配合儀器，很多時只會漏看。
所以，新樓驗收會驗幾耐，從來不只是排時間的問題，而是你有沒有把收樓黃金期用好。收樓階段找出來的問題，主導權通常還在業主手上；等你簽妥、入住、再慢慢發現，處理難度和磨損心力就完全不同。
哪些情況會令驗樓時間變長
有幾種情況，業主最好預早有心理準備。
如果單位有露台、工作平台、平台、窗台位較多，時間通常會拉長，因為外圍位置最易出現斜水、積水和收口問題。若單位採光大、玻璃多，窗框和玻璃檢查也會更花時間。
另一種情況，是單位表面已經看得出手工麻麻。當驗樓師一入屋，已見到多處崩角、罅隙、門縫不均、地磚聲音異常，通常代表深入驗下去只會發現更多問題。這類單位時間自然不會短，因為每個瑕疵都要記錄，不能含糊。
還有一種，是發展商交樓安排本身較趕，現場流程緊迫。這時更需要熟手驗樓師。因為你根本沒空在現場慢慢想，哪些要記、哪些是大問題、哪些可留待覆查，全靠驗樓師現場判斷。
想驗得有效率，業主要怎樣配合
收樓前，最好先整理好入伙文件和預約時間，不要到場才手忙腳亂。你自己未必懂驗樓，但可以先把最擔心的地方講清楚，例如特別怕漏水、怕廁所積水、怕窗邊滲水，讓驗樓師知道你最關心什麼。
收樓當日，盡量預留足夠時間，不要抱著「我只請一個鐘，快快搞掂」的心態。新樓驗收不是拍卡式程序，趕住走，最終吃虧的是業主。尤其如果你後面還排了裝修師傅睇位，更應先完成驗樓，把原裝交樓問題和之後裝修工程分清楚，免得責任混亂。
另一點很重要，就是驗完之後的執漏清單。驗樓師找得出問題是一回事，能不能整理成發展商容易跟進、業主容易追討的格式，是另一回事。凌亂的記錄，會令後續執漏效率大減。這也是為什麼很多業主會找專做新樓驗收的團隊，因為他們知道發展商最常在哪些字眼上打擦邊球。
驗樓師值錢的地方，不是驗得耐，是捉得準
講到底，新樓驗收會驗幾耐，沒有一個放諸四海皆準的數字。但真正有用的答案是這樣 – 一個有經驗的驗樓師，會在合理時間內，把最應該找出的問題盡量找齊，並且整理成可追、可覆查、可要求執漏的內容。
對準業主來說，你買的是新樓，不是買運氣。收樓那天看起來光鮮，不代表之後不會爆問題。真正站在業主陣線的驗樓，不是陪你看看單位，而是替你把發展商交樓手工逐寸拆開來看，能抓的先抓，能追的即追。
如果你正準備收樓，與其不停問「會驗幾耐」，不如問自己一句 – 這次驗樓，有沒有人真係幫你把隱藏問題找出來，幫你把執漏主動權握在手上。像信誠專業樓宇服務這類專注新樓驗收的實戰團隊，價值就在這裡 – 快，不是草率；準，才是幫你守住間屋的關鍵。