Uni Residence 驗樓：香港新樓驗樓重點、空鼓及防漏水檢查

Uni Residence 驗樓重點速覽

收樓當日時間有限，業主可先掌握以下核心檢查位置，再按單位實際情況安排驗收次序。

• 牆身及地磚：檢查空鼓、崩角、裂紋、色差及填縫收口。
• 窗框及玻璃：檢查窗扇開關、鎖扣、膠邊、窗台及牆身交界。
• 浴室及露台：留意地台坡度、地漏去水、門檻、企缸及矽膠收口。
• 廚房及櫃體：檢查檯面、櫃門鉸位、抽屜、星盆去水及家電安裝。
• 電力及五金：測試插座、開關掣、門鎖、門鉸、櫃門及浴室配件。
• 執修記錄：每項問題應列明位置、情況、相片及覆驗結果。

香港驗樓為何不應只看表面裝修？

香港驗樓的目的，是在交匙及執修階段及早找出影響功能、防水、安全或日後維修成本的問題，而不是單純挑剔外觀。新盤單位即使燈光充足、油漆新淨，亦可能存在隱藏於收口、瓷磚底層、窗邊或浴室地台的施工瑕疵。

Uni Residence 驗樓個案所反映的重點，是不少缺陷未必能靠肉眼即時判斷。例如牆磚表面平整，不代表瓷磚底下沒有空鼓；窗框沒有水漬，亦不代表遇上橫風橫雨時不會出現滲水風險。

對首次置業業主而言，清楚的驗樓報告或缺陷清單尤其重要。比起口頭說明「浴室去水慢」或「窗有問題」，有相片、有位置、有現場描述的記錄，較方便向發展商或管理處提出執修要求及安排覆驗。

Uni Residence 新樓驗樓流程及驗樓清單

較完整的新樓驗樓流程，應由整體觀察開始，再逐步檢查細節及功能。先確認單位整體狀況，可減少在檢查期間遺漏較明顯的牆身、地台、窗邊或設備問題。

1. 第一步：入屋前核對交樓資料 確認單位編號、鎖匙、設備清單、已安裝家電及現場交樓狀況。
2. 第二步：由客飯廳開始檢查牆身及地台 檢查油漆、牆角、地磚、木地板、門口收邊及通道位置。
3. 第三步：檢查門窗、玻璃及露台位置 測試開關、鎖扣、門鉸、窗扇、玻璃表面、膠邊及窗台收口。
4. 第四步：檢查廚房、浴室及排水系統 留意櫃體、檯面、星盆、地漏、坡度、去水速度及矽膠完整度。
5. 第五步：測試電力、插座及活動五金 檢查開關掣、插座、抽氣扇、門鎖、櫃門、抽屜及其他可操作部件。
6. 第六步：拍攝、分類及安排覆驗 以相片配合位置記錄問題，待執修後再確認修補是否真正完成。

Uni Residence 驗樓常見問題位置：空鼓、窗框及浴室防水

新盤驗樓最值得留意的位置，通常是施工收口較多、長期受潮、受踩踏或需要頻繁使用的地方。牆角、門檻、窗邊、浴室濕區、櫃體內側及假天花附近，都不應只作表面觀察。

牆身及地磚空鼓檢測

甚麼是空鼓？空鼓是指瓷磚、石材或批盪層與底層之間可能存在黏結不足、空隙或局部脫離的情況。以敲擊槌輕敲時，部分位置可能出現較空洞的回響，但實際狀況仍需結合位置、範圍、密集程度及表面有否裂紋綜合判斷。

空鼓未必代表瓷磚會即時鬆脫，但若集中出現在浴室濕區、門口、通道、牆角或較常受力的位置，日後可能增加裂縫、翹起、滲水路徑或維修需要。驗樓師會以空鼓檢測方式記錄位置，避免只以一句「有空鼓」概括問題。

窗框、玻璃及窗邊收口檢查

窗戶不是「能開能關」便代表沒有問題。驗樓時應檢查窗扇有否下垂、鎖扣咬合是否足夠、窗框接縫是否完整、膠邊有否斷裂，以及窗台與牆身交界是否出現裂紋、崩角或收口不平。

晴天收樓時，窗邊未必會有水漬或滲水痕跡。因此，驗樓時應著重檢查可見的收口、膠邊及窗框狀況。若日後遇上橫風橫雨，細小縫隙亦可能成為雨水進入的位置。

浴室去水、防水及矽膠收口

防漏水測試主要檢查甚麼？防漏水及滲水檢查主要留意濕區的地台坡度、地漏去水、企缸或浴缸邊緣、洗手盆及牆身交界、門檻和矽膠收口是否有異常。實際檢查需視乎交樓現場供水、排水及管理安排。

若浴室去水緩慢，不一定只是渠管堵塞，亦可能與地台坡度不足、地漏高度偏差或排水路徑有關。長期積水容易令矽膠老化、牆角發霉，亦可能增加濕氣滲入相鄰位置的風險。

專業樓宇檢測會使用甚麼工具？

專業樓宇檢測並非只靠目測，而是按現場狀況配合不同工具進行基本檢查及記錄。工具結果需要結合單位環境、表面狀況、濕度、使用情況及其他測試綜合判斷。

• 敲擊槌：協助檢查牆磚、地磚或批盪層是否有異常回響。
• 水平尺：協助觀察地台、窗台、檯面及部分收口位置的水平或坡度情況。
• 電子濕度檢測工具：協助比較牆身、天花或濕區表面的濕度讀數。
• 紅外線熱像設備：可協助觀察表面溫差或異常區域，但不能單獨、百分百確定所有漏水源頭。
• 電力及插座測試工具：協助基本檢查插座、開關掣及部分電力裝置狀況。
• 高清拍攝及問題記錄：將缺陷位置、相片及描述整理，方便執修跟進及覆驗。

新樓驗樓與二手樓驗樓有甚麼分別？

新樓驗樓與二手樓驗樓同樣會檢查門窗、牆身、地台、浴室、廚房及基本功能，但兩者的重點並不完全相同。新樓較著重施工質素、交樓收口及執修記錄；二手樓則較需要留意裝修老化、長期使用痕跡、設備壽命及潛在滲水問題。

無論是新樓及二手樓驗樓，最重要是將問題按位置及風險整理，避免只集中在容易看見的油漆花痕，而忽略浴室、窗邊、地台及櫃體內側等較容易影響日後居住的地方。

驗樓費用受甚麼因素影響？

驗樓費用通常會因單位實用面積、房間數量、單位類型、檢查範圍、是否需要覆驗、交通安排及現場可否進行特定測試而有所不同。業主查詢時宜先提供屋苑名稱、單位面積、戶型、交樓日期及希望檢查的重點。

• 單位面積及房間數量
• 新樓、二手樓、村屋、複式或連平台單位等類型
• 浴室、露台、工作平台及窗戶數量
• 是否需要空鼓檢測、濕度檢測或紅外線熱像輔助檢查
• 是否需要執修覆驗及報告跟進建議
• 交樓日期、現場開放時間及地區交通安排

驗樓前業主需要準備甚麼？

業主在驗樓前先準備好基本資料，有助驗樓過程更順暢，亦方便將問題與交樓文件及設備清單對照。

• 確認收樓日期、驗樓時段及單位是否已開門。
• 準備交樓通知書、單位平面圖、設備清單及已收到的相關文件。
• 確認單位是否已有水電供應，以及是否可測試去水、插座及設備。
• 預留足夠時間，不宜只在交樓程序完成前匆忙巡視。
• 如有特別關注位置，例如窗邊、浴室、露台或家電，應預先列出。
• 保留執修單、相片及與發展商或管理處的溝通紀錄。

發現缺陷後，應如何記錄及跟進執修？

發現問題後，最有效的方法不是只口頭反映，而是將每個缺陷清楚分類。記錄愈具體，日後跟進執修及覆驗時愈容易對照。

1. 列明位置：例如「主人房近窗右側牆身」、「浴室企缸外門檻」或「廚房星盆下方櫃體」。
2. 描述情況：例如空鼓回響、窗鎖咬合不足、去水緩慢、矽膠開裂或櫃門不齊。
3. 拍攝相片及短片：相片宜同時拍攝近鏡及可辨認位置的遠鏡。
4. 按風險排序：優先處理涉及防水、排水、門窗安全、電力及活動五金的問題。
5. 安排覆驗：執修後應實際再檢查，不應只看表面補油或補膠。

例如窗邊補膠後，仍應再次檢查膠邊完整度、窗扇開關及鎖扣；浴室地漏清理後，亦應再觀察去水速度及門檻附近有否積水。覆驗的作用，是確認問題是否真正改善，而不是只完成表面修飾。

何時應考慮聘請專業驗樓服務？

如業主首次收樓、工作繁忙、單位面積較大、收樓時間有限，或希望更有系統地記錄空鼓、窗框、防水、地漏及五金問題，可考慮安排專業驗樓服務。專業驗樓的價值，在於以較有條理的方法檢查不同位置，並將問題整理成較易跟進的記錄。

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Uni Residence 驗樓常見問題