【新盤驗樓實錄】大埔新盤上然一房連露台：同款戶型高低層驗樓瑕疵與執修清單大拆解

一、甚麼是新樓驗樓？為什麼收樓前必須進行樓宇檢測？

新樓驗樓是指在新樓盤交樓（收樓）階段，由業主或聘請專業驗樓師，對單位的建築品質、裝修工藝、設備功能及結構安全進行全面檢驗的過程。發展商通常會提供為期數月至一年的保養期（Defect Liability Period），業主需要喺限期內將發現嘅問題詳細記錄於「驗樓單（執修表格）」並提交予發展商工程部跟進。

圖：大埔新盤「上然」交樓階段，專業驗樓團隊為業主細心檢驗單位每一個細節。

常見專業驗樓術語定義：

• 空鼓檢測（Hollow Tile Check）：使用專業金屬敲擊槌輕敲牆磚、地磚或抹灰層，透過聲音判斷內部是否有空心或黏合不足。若空鼓面積過大，日後易引致瓷磚脫落或滲水。
• 防漏水測試（Water Leakage Test）：針對浴室企缸、露台地台、廚房去水管及窗框進行持續注水或噴水測試，檢測防水層是否完好及去水坡度是否足夠。
• 結構與飾面檢查：檢查牆身平整度、色差、油漆漆膜、門窗配件關閉順暢度以及玻璃是否有刮花或崩角。

二、大埔新盤上然一房戶型驗樓實錄：高低層瑕疵對比分析

信誠驗樓團隊早前為大埔新盤「上然」兩個一房單位進行詳細檢驗。兩個單位均採「1房（主人房）+ 客飯廳 + 開放式廚房 + 浴室 + 露台」嘅標準開則，但檢驗結果顯示，高層與低層單位的問題重點各有不同：

圖：大埔上然一房連露台戶型空間緊湊，露台去水與門窗密封度係檢測重中之重。

1. 高層單位（16樓）：家電壞漏水與細節修口不佳

高層單位嘅整體外觀尚可，但喺廚房家電測試同細節修口上出現較大瑕疵：

• 開放式廚房家電嚴重問題：工程人員進行水試時，發現內置式洗衣機出現漏水且功能損壞；廚房星盤邊位亦有變形情況。
• 大門及細節標示缺失：單位大門入口處竟然缺失門牌號碼，門檻石位置需要重新唧膠密封。
• 牆身及浴室飾面：客飯廳牆身有污漬及微細裂紋；浴室地櫃開關不順暢，企缸地磚及唧膠位置欠缺油漆修口。

圖：大門門框位置收口不佳及遺失門牌號碼，已即時記錄並要求發展商跟進。

2. 低層單位（6樓）：地台去水積水與玻璃崩角隱患

低層單位則發現影響日常生活品質及安全嘅結構性問題：

• 露台及浴室地台去水斜度不足：露台地台去水坡度做得唔夠，現場測試發現有少量積水無法順利排出；浴室淋浴間地台同樣有斜度不足問題。
• 主人房窗玻璃崩角（需整塊更換）：主人房窗玻璃邊緣發現明顯崩角。基於安全考量，這類瑕疵無法以簡單磨邊修補，必須要求發展商整塊更換。
• 窗戶唧膠破裂與手柄鬆動：客飯廳窗戶唧膠出現破裂，窗手柄位置鬆動，颱風季節極易引致滲水。

圖：窗框收口不佳及唧膠破裂，屬常見但容易被業主忽略嘅驗樓細節。

圖：露台地台去水坡度不足易造成水漬積聚，驗樓時需持續注水觀察排干速度。

高低層單位驗樓瑕疵快速對比表

三、專業驗樓清單與檢測工具應用

業主自主收樓時，可參考以下由信誠驗樓團隊整理嘅核心驗樓清單，並了解專業驗樓師如何運用輔助工具進行精準檢測：

1. 驗樓師必備專業工具

• 金屬敲擊槌：檢測牆磚、地磚是否有空鼓及鬆脫。
• 水平尺及雷射儀：測量門框、牆身及地台之平整度與垂直度。
• 電子濕度檢測儀：檢測牆身及地台內部含水率，及早發現隱匿滲水。
• 紅外線熱像設備：透過溫差對比協助分析冷氣漏水、外牆潛在滲水點（需結合現場濕度及環境綜合判斷）。
• 相位插座測試器：檢查全屋插座接線是否正確、漏電斷路器功能是否正常。

2. 新樓自主驗樓必查清單

1. 門窗系統：門窗開關是否順暢、鎖扣是否到位、防撞膠條及密封唧膠是否完好、玻璃有否刮花崩角。
2. 牆身天花：油漆是否平整、有否色差、裂紋、爆灰或污漬。
3. 泥水地台：地磚有否空鼓、去水坡度是否足夠（試水測試）、收口縫隙是否均勻。
4. 水務及廚廁：水龍頭水壓、去水速度、企缸及星盤有無漏水、水喉接頭密封性。
5. 供電設備：電掣面板安裝是否穩固、所有插座及燈具通電測試。

四、發現驗樓問題後，業主應如何正確跟進？

喺完成驗樓過程後，妥善跟進執修進度同驗收品質同樣重要：

• 第一步：清晰標記與拍照：使用不傷牆漆嘅彩色貼紙喺問題位置作標示，並拍照上記錄編號。
• 第二步：填寫官方執修單：將問題按區域（客廳、廚房、主人房等）分類清晰填寫於發展商表格。
• 第三步：進行複驗（Re-inspection）：喺發展商完成修補通知後，業主應親自或再次邀請驗樓師進行二次驗收，確保所有問題（特別係漏水同玻璃更換）真正解決。